나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51443 [1] 서울특별시 송파구 문정동 93-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문덕초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은
다세대주택, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철8호선 ""문정역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 제4층 제402호로서,

외벽 : 벽돌 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역(2010-02-19), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51443 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 93-5 4층402호

토지면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 제4층 제402호

건축년도: 1991년 (준공일자: 1991.10.25)

외벽: 벽돌 마감 등

내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 붙임 마감 등

창호: 섀시창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

1.4. 용도 및 감정가

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

1.5. 토지 이용 상태

형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있음.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 문덕초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 문정역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설 정보

인근에 문덕초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다. 또한, 문정역을 중심으로 상업 및 행정 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 주변 지역은 송파구 내에서도 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 법조타운 조성 등으로 인해 관련 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다. 혐오시설은 인접 지역에서 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 4일 접수된 곽지훈 근저당권(채권금액 52,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최형호 (한국주택금융공사)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 20일

확정일자: 2022년 5월 3일

배당신고일자: 2024년 6월 24일

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임대 관계: 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2024년 6월 24일 접수된 을구 6번 주택임차권(최형호)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.4. 기타 권리 사항

말소될 권리: 을구 5번 근저당권, 갑11번 압류, 갑12번 강제경매.

등기부채권 총액: 262,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 송파구 문정동 일대는 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 문정역을 중심으로 상권이 활성화되어 있으며, 최근 몇 년간 신축 빌라 및 아파트 단지들이 공급되면서 주거 환경이 개선되고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

문정역세권을 중심으로 다양한 편의시설, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 법조타운 조성으로 인한 직장인 수요 증가로 인해 상권이 더욱 활기를 띠고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

문정역 상업지구를 중심으로 은행, 병원, 쇼핑시설, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 문덕초등학교가 소재하며, 송파구 일대에는 다수의 중고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 38㎡~40㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 3억 5천 8백만 원에서 3억 6천만 원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 41.68㎡로 이들 거래 사례와 유사한 규모를 가집니다. 다만, 본건의 건축년도가 1991년으로 비교 대상 건물들(2014년~2017년식)보다 오래된 점을 감안해야 합니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 3억 3천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 최형호 씨의 보증금 2억 1천만 원입니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

물건명세서상 '임대관계는 미상임'이라고 명시되어 있어, 최형호 씨 외에 다른 임차인이 존재하거나 임대차 조건이 불명확할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 건축물 노후화

1991년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치한 다세대주택으로, 문정역 및 문덕초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 강제경매로 진행 중입니다.

7.2. 권리 관계 요약

등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리(을구 5번 근저당)보다 선순위인 대항력 있는 임차인(을구 6번 주택임차권, 보증금 2억 1천만 원)이 존재하여 낙찰자가 보증금 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 권리상 리스크입니다.

7.3. 시장 가치 평가

주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 최근 거래가는 3억 5천 8백만 원에서 3억 6천만 원 수준입니다. 감정가(2억 8천 5백만 원) 대비 시세가 높게 형성되어 있으나, 대항력 있는 임차인 인수 가능성으로 인해 실제 취득 비용은 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 문정역 역세권 및 문정동 행정/상업지구 접근성 우수

* 문덕초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 송파구 내 개발 잠재력 보유 지역

8.2. 기타 고려사항

* 최근 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성

* 본건의 대항력 있는 임차인 권리관계를 명확히 파악하여 인수 여부에 따라 투자 가치 달라짐

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 가장 중요한 권리 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부를 중심으로 산정해야 합니다.

현재 파악된 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1천만 원이 배당에서 전액 회수되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 상황을 가정합니다. 이러한 인수 보증금을 제외하고 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

최근 유사 면적대의 실거래가가 3억 5천 8백만 원 ~ 3억 6천만 원 수준임을 감안할 때, 본건의 순수 시장 가치는 해당 범위 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(2억 1천만 원) 인수 가능성으로 인해, 낙찰자가 부담할 실제 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서, 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건의 감정가는 2억 8천 5백만 원이며, 잠재적 인수 보증금을 고려한 현실적인 입찰가는 2억 8천만 원 ~ 3억 1천만 원 범위로 제안합니다.

본 입찰가 범위는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 전제 하에, 시세 대비 다소 할인된 가격으로 취득을 목표로 할 때의 가격이며, 실제 인수해야 할 보증금액에 따라 입찰가는 달라질 수 있음을 유의해야 합니다. 철저한 권리 분석 및 배당 현황 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.