나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51374 [1] 서울특별시 광진구 구의동 250-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 ""동국대학교 사법대학부속 가람중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(200미터), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257미터), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28).

제시목록 외의 물건

제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재하며 후첨 ""건물개황 및 내부구조도""를 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평 스라브 2층 주택 건물로서(사용승인일:1989.08.23),
외벽: 벽돌 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 현재 건물의 내부 개.보수 중, 상당기간 공사가 중단된 상태로, 주택 이용에 애로가 있으니 유의바라며, 후첨 ""내부구조도"" 및 ""사진용지""를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재하고 있으며, 후첨 ""건물개황도""를 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
감정평가서상 대상 토지의 공도와의 출입을 위해서는 타인 토지인 구의동 250-6번지(지목:도로)를 이용하고 있으며, 해당 필지의 이용에 관한 권원관계는 미상이고, 현재 건물의 내부 개,보수 중 상당기간 공사가 중단된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

서울특별시 광진구 구의동 250-2

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

토지 면적: 154.70㎡ (약 46.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 241.66㎡ (약 73.11평)

건물 제시외 면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,527,114,880원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함: 제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ) 포함

1.4. 경매 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51374 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사한국비즈니스금융대부 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "동국대학교 사법대학부속 가람중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 그러나 감정평가서상 대상 토지의 공도와의 출입을 위해서는 타인 토지인 구의동 250-6번지(지목:도로)를 이용하고 있으며, 해당 필지의 이용에 관한 권원 관계는 미상입니다. 이는 향후 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지, 건물)

토지 등기부상 주요 권리 내역은 소유권 이전 (안홍영, 김순풍, 김상순) 및 근저당권 (주식회사한국비즈니스금융대부, 1,170,000,000원), 임의경매 개시 결정 (주식회사한국비즈니스금융대부, 900,000,000원) 등이 기재되어 있습니다. 건물 등기부상으로도 유사한 권리 변동이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

을14 근저당권 (주식회사한국비즈니스금융대부, 2023-08-01)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않으므로, 매각으로 인해 본 건의 소유권 외 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-25

확정일자: 2023-04-25

배당신고일자: 2025-07-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 130,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 구의동 지역에서 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 모아빌라 (다세대, 1992년식, 전용면적 57.04㎡): 2026년 3월 거래, 500,000,000원 (50,000 * 10,000원)

* 대농주택(가동) (연립, 1982년식, 전용면적 83.61㎡): 2026년 3월 거래, 365,000,000원 (36,500 * 10,000원)

* (248-42) (다세대, 1986년식, 전용면적 38.52㎡): 2026년 3월 거래, 395,000,000원 (39,500 * 10,000원)

위 거래 사례들은 모두 다세대주택 또는 연립주택으로, 본건 단독주택과는 물건의 성격이 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 구축 건물 시세 현황을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 정보의 다세대/연립주택과는 면적, 토지 가치, 주거 형태 등에서 차이가 큽니다. 단독주택은 일반적으로 토지 가치가 반영되어 더 높은 가격대에 형성될 수 있으나, 해당 지역의 단독주택 거래 사례가 부족하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가 15억 2천여만 원은 이러한 점을 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 학교와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 학군

본건은 "동국대학교 사법대학부속 가람중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역에 상대보호구역(200미터) 지정이 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 관련 리스크

감정평가서상, 본건 토지가 공도와의 출입을 위해 인접 타인 토지(구의동 250-6번지, 지목:도로)를 이용하고 있으며, 해당 필지의 이용 권원 관계가 미상입니다. 이는 향후 통행로 확보에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 건물 상태 관련 리스크

현재 건물의 내부 개·보수 중이며, 상당 기간 공사가 중단된 상태입니다. 이로 인해 주택 이용에 애로가 예상되며, 공사 재개 및 마무리에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 공사 중단 기간 동안 발생할 수 있는 구조적 문제 등에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요소

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 위치한 단독주택으로, 현재 공사 중단 상태이며 타인 토지 통행로 이용에 관한 권원 관계가 불확실하다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성은 향후 매각 시 명확히 해결해야 할 과제이며, 추가적인 시간과 비용이 수반될 가능성이 높습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 적으나, 물건 자체의 하자 및 이용 제한 관련 리스크가 크므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 광진구 구의동이라는 입지

* 단독주택으로서의 잠재적 가치 (토지 가치 포함)

* 말소되는 권리 관계 (권리상 안전성)

9. 예상 입찰가

본건은 중대한 리스크(타인 토지 이용 권원 미상, 공사 중단 상태)를 내포하고 있어, 감정가 1,527,114,880원 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 타인 토지 통행로 확보 문제 해결 비용 및 공사 마무리에 필요한 제반 비용, 그리고 불확실성으로 인한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다.

현 시세 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1,100,000,000원 정도로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 72% 수준으로, 리스크 해소에 필요한 비용과 시간을 충분히 고려한 보수적인 접근입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 답사 및 추가적인 법률/건축 전문가 검토를 통해 최종 입찰가 결정을 권고합니다.

본 보고서는 2026년 7월 10일 기준으로 작성되었습니다.

주변 시설 중 혐오시설 유무에 대한 조사는 외부 지도 서비스 등에 접근할 수 없어 확인하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.