나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51488 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층비-1321호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남측에 위치하며,
주위는 아파트단지, 판매시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 주변에 지하철역(장지역), 노선버스정류장 등
소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제13층 제비-1321호로서,
(사용승인일 : 2013.05.15.)

외벽 : 석재,판넬 및 강화유리 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차장시설, 소방설비 등이
되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공부상 ""업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건물 부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,남동측으로 각각 차량통행 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합)
가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 과밀억제권역,
유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역
(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 대지권 목적인 토지(문정동 622번지)에 별도등기 있으니 참고하시기 바람.
(내용: 구분지상권 설정등기 / 지상권자: 서울특별시송파구 / 목적: 도로법상 도로로써
도로(보도,차도,시설물 등)에 대한 점유관리 및 지하매설물에 대한 점용관리 등 일체
/ 범위: 전체면적 10416㎡중 남동쪽 237.6㎡에 대하여 평균해면 위30.5미터부터
아래15.5미터 사이)

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51488 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층비-1321호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층/지상15층 건물 중 제13층 제비-1321호

사용승인일: 2013년 05월 15일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 205,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.855㎡ (약 1.77평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물지분: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

지역지구: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로

기타 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 판매시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있는 지역입니다. 문정 법조타운 및 가든파이브와 인접하여 관련 업무 종사자들의 수요가 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

일반적인 차량 진입이 가능하며, 주변에 지하철 8호선 장지역, 문정역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 지상 15층, 지하 4층 건물 내 13층에 위치합니다. 외벽은 석재, 판넬 및 강화유리, 창호는 새시로 마감되었습니다. 내부 공간은 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장, 소방 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 장방형으로 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건물의 부지로 이용 중입니다. 본 건 북서측, 남서측, 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 갑6 강제경매 (주택도시보증공사, 채권금액 200,000,000원) 입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 배당 여부)

임차인: 곽민지 (주택도시보증공사)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2023년 3월 31일

확정일자: 2023년 3월 31일

배당신고일자: 2024년 5월 1일

대항력: 있음

본건 임차인은 대항력이 있으며, 2024년 5월 1일 배당신고를 하였습니다. 을구 3번 주택임차권등기(2024.05.01. 접수) 상 보증금은 200,000,000원입니다. 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상됩니다. 그러나 만약 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (토지 별도등기)

토지(문정동 622번지)에 구분지상권 설정등기(2013.10.30. 접수 제79928호)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 해당 구분지상권은 서울특별시 송파구에서 설정하였으며, 도로법상 도로에 대한 점유 관리 목적으로 설정되었습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리 사항)

* 을구 3번: 주택임차권 (곽민지, 200,000,000원, 2024.05.01. 접수) - 말소: 인수 (배당 여부에 따라 인수될 수 있습니다.)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원, 2025.05.21. 접수) - 말소기준권리

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 문정동은 송파구 내에서도 법조타운, 가든파이브, 동남권 유통단지 등이 집적된 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 따라서 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 규모 및 특성

단지 인근에 이마트, 가든파이브 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 준공 및 사용 현황

2013년 5월 15일 사용 승인된 오피스텔로, 현재 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차장 시설, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

* 교통: 지하철 8호선 장지역 및 문정역, 다수 버스 노선 이용 편리.

* 쇼핑: 이마트, 가든파이브 아울렛, NC백화점 송파점 등 근접.

* 문화/여가: 가든파이브, 공원 등 위치.

* 행정: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청, 서울행정법원 등 법조타운 인근.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설(소각장, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (인수 가능성)

임차인 곽민지는 대항력이 있으며, 보증금 200,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 여부에 따라 달라질 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.2. 토지 별도등기 (구분지상권) 리스크

토지에 설정된 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 해당 토지의 이용이나 향후 재건축, 개발 등에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 장단점

본 물건은 서울 송파구 문정동에 위치한 송파한화오벨리스크 오피스텔로, 법조타운 및 대형 상업시설과 인접하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 및 토지에 설정된 구분지상권 부담이 존재합니다.

7.2. 투자 의견

시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 인수해야 할 권리(구분지상권)와 잠재적인 임차인 보증금 인수 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 문정 법조타운 및 가든파이브 등 핵심 상권 인접

* 지하철 장지역, 문정역 역세권으로 우수한 교통망 확보

* 이마트, 가든파이브 등 풍부한 생활 편의시설 이용 용이

8.2. 미래 가치

문정 법조타운의 지속적인 활성화와 동남권 유통단지, 물류단지 개발 계획 등은 향후 임대 수요 증가 및 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월 거래된 유사 면적(전용 약 29㎡)의 송파한화오벨리스크 오피스텔 시세는 23,500만원에서 23,800만원 수준입니다. 본 건의 전용면적(26.82㎡, 약 8.11평)을 고려할 때, 평당 약 2,600만원 이상의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이를 바탕으로 산정하면 본 건의 적정 시세는 약 21,500만원 ~ 22,500만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 권리 인수 비용 (인수되는 권리)

본 건의 경우, 임차인 보증금 인수금액은 '0원'으로 예상됩니다. 하지만 토지에 설정된 구분지상권(서울특별시 송파구)을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 직접적인 금전 부담은 아니지만, 토지 이용에 제약을 발생시켜 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

9.3. 산정 근거 및 예상 입찰가

최근 시세(약 21,500만원 ~ 22,500만원)와 감정가(20,500만원)를 종합적으로 고려하였습니다. 인수되는 구분지상권의 부담을 감안하여 시세보다 다소 낮게, 또한 감정가보다는 높게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.