나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51502 [1] 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철5호선 ""강동역"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제9층 제902호로서,
(사용승인일: 2021.10.27.)

외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 주차타워 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남측 및 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제
2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016
-11-28)<수도법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51502 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 9층902호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 6.93㎡ (약 2.09평)

건물면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치

대상 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위환경

본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약

* 소유권 보존 (접수일자: 2021.10.29, 권리자: 다성건설주식회사)

* 소유권 이전 (접수일자: 2022.02.09, 권리자: 김백준)

* 주택임차권 (접수일자: 2024.02.22, 권리자: 김소영, 권리금액: 284,000,000원, 전입/확정일자: 2022.02.09) - 말소 대상

* 가압류 (접수일자: 2024.11.13, 권리자: 경기신용보증재단, 권리금액: 40,000,000원) - 말소 대상

* 강제경매 (접수일자: 2025.05.22, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 284,000,000원) - 말소 기준 권리

채권 총액

등기부상 채권 총액은 324,000,000원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 284,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022.02.09

* 확정일자: 2022.02.09

* 배당신고일자: 2024.02.22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)하였습니다.

권리분석 종합

본건 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 개시되었으며, 해당 경매개시결정등기(을4)가 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력이 없으며, 명시된 확약서 제출로 인해 매수인에게 임차보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.

따라서, 낙찰자는 모든 권리로부터 자유로운 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 5호선 강동역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에는 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권이 형성되어 있습니다. 도시형생활주택 및 업무시설 용도로 활용되고 있어, 주변의 주거 및 업무 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 5호선 강동역을 통한 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설

주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경

단독주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 조화롭게 분포하고 있어 비교적 쾌적하고 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인 관련

HUG 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 배당 절차 진행 결과에 따라 간혹 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (2026.6.26. 확약서 제출)

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 이 외에도 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등 다양한 용도지역 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 신축, 증축 등 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제약을 줄 수 있으므로, 세부적인 사항은 반드시 관련 법규 및 관할 지자체에 확인해야 합니다.

주변 환경

주변 지역에서 과거 쓰레기 소각장 설치 관련 이슈가 있었으나, 해당 시설(강동구 자원순환센터)은 고덕동에 위치하며 현재는 지역 주민들을 위한 편의 시설로 운영되는 등 혐오시설 이미지를 탈피한 사례가 있습니다. 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 강동역을 이용한 교통이 편리한 입지를 자랑합니다. 2021년 10월 27일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없고, HUG 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 이러한 권리관계의 명확성 덕분에 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 여러 토지이용 제한 사항과 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 지하철 5호선 강동역 역세권으로 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인을 받은 건물로, 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 안정적인 임대 수요: 강동역을 중심으로 한 지역의 꾸준한 주거 및 업무 수요를 바탕으로 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 동일한 단지인 '다성이즈빌'의 2026년 5월 8일 거래 사례를 분석한 결과, 25.69㎡ 면적의 다세대 주택이 30,000만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 제곱미터당 시세를 산정하면 약 1,167.77만원 (30,000만원 / 25.69㎡)입니다.

본건의 건물 면적은 21.30㎡이므로, 이를 환산한 예상 가치는 약 24,935만원 (21.30㎡ * 1,167.77만원/㎡)입니다.

감정가 29,200만원과 최근 유사 면적 거래 사례(25.69㎡, 30,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 약 25,000만원에서 29,000만원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가(29,200만원) 및 분석된 시세 (약 25,000만원 ~ 29,000만원)를 종합적으로 고려합니다.

권리 인수 부담이 없고, 건물 상태 및 기타 제한 사항을 감안할 때, 합리적인 입찰가 범위는 감정가의 80~90% 수준 또는 시세 분석 결과를 반영한 25,000만원 ~ 27,000만원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.