나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51487 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 33-4 리젠트 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""서울역촌초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 ""역촌역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콜크리트지붕 6층 건물 내
제3층 제304호로서,
(사용승인일 2019.11.29)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""다세대주택(도시형생활주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, ""다세대주택(도시형생활주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 5미터, 3미터 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 각각,
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51487 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 33-4 리젠트 3층304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 275,000,000원

1.2. 건물 정보

건물면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

건물지분: 28.58㎡ (약 8.65평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콜크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2019년 11월 29일

총 동 수: 1개동

총 세대 수: 20세대

1.3. 토지 정보

토지면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

토지지분: 19.53㎡ (약 5.91평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장과 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 환경 및 시설

주변에는 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 서울역촌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 주변 지역에 대해 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 10월 18일자 남동세무서장의 압류(갑3)입니다. 이에 앞선 권리로는 소유권보존(갑1) 및 공유자전원지분전부이전(갑2)이 있습니다. 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)은 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 을구 5번으로 2024년 2월 16일 접수된 김혜민 임차인의 주택임차권이 확인됩니다. 해당 임차인의 보증금은 268,500,000원이며, 전입일자는 2020년 3월 20일, 확정일자는 2024년 2월 7일입니다. 대항력은 있는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수주의 권리

물건명세서 상, 을구 5번 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 학교 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 따라서 안정적인 주거 환경을 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 각종 편의 서비스를 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육시설

"서울역촌초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에 교육적 이점을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당 잔액 인수 위험입니다. 김혜민 임차인의 보증금 268,500,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로서 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 매우 높아, 투자 결정 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 역촌역 인근의 주거지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다. 다만, 권리 인수 리스크로 인해 공격적인 투자보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택 거래가는 약 14,900만원에서 15,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 더 넓은 면적(48.3㎡)의 거래가는 33,000만원으로, 평당 약 683만원의 시세를 보였습니다. 본건의 전용면적(28.58㎡)과 최근 거래 시세를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 190,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가(275,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제공된 시세 분석 및 물건의 잠재적 리스크(특히 임차인 보증금 인수)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 268,500,000원 인수 가능성을 감안하여, 본건의 가치를 약 190,000,000원으로 평가하고, 경매 특성상 약 15%의 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서 예상 입찰가는 160,000,000원입니다.

만약 본건에 입찰하여 낙찰받을 경우, 낙찰가 160,000,000원에 임차인의 보증금 268,500,000원을 인수하게 된다면 총 실투자금은 428,500,000원이 될 수 있습니다. 이는 본건의 추정 시장 가치인 190,000,000원을 훨씬 초과하는 금액이므로, 입찰 시 예상되는 총 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.