나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10089 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 ""서울정심초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2022-03-02)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장
애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등
),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금289,000,000원
임대차계약일자 : 2022년4월11일
임차권자 : 오현서

물건 비고

임차인 오현서의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 독산동 994-75번지 제2층 제202호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10089 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 288,000,000원입니다.

토지 면적은 24.30㎡ (약 7.35평)이며, 해당 지분에 대한 토지 지분 면적은 24.300399999999996㎡ (약 7.35평)입니다.

건물 전용 면적은 29.75㎡ (약 9.00평)이며, 건물 지분 면적 또한 29.75㎡ (약 9.00평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주 이며 HUG(주택도시보증공사)와 관련이 있습니다.

본 건물은 2022년 3월 2일에 사용 승인이 되었으며, 철근콘크리트 경사지붕 구조의 5층 건물 내 제2층에 위치합니다.

건축물대장상 전체 건축물의 대지 면적은 375.9㎡ (약 113.71평)이며, 총 연면적은 563.76㎡ (약 170.57평)입니다.

2. 입지조건

주위 환경으로는 서울정심초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물 남측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경10089)입니다.

등기부등본상 현재 소유권보존등기(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 주택임차권(을3, 오현서, 289,000,000원)이 등기되어 있으며, 강제경매개시결정(갑3, 주택도시보증공사)이 등기되어 있습니다.

을3 권리인 오현서의 주택임차권은 말소 대상입니다.

갑3 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 분석:

* 임차인: 오현서 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 289,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 4월 11일

* 전입일자: 2022년 4월 26일

* 확정일자: 2022년 4월 12일

* 대항력: 없음 (기재 내용)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인(특이사항)으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에는 '대항력: 없음'으로 표시되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 '임차인 오현서의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인에게 직접적인 임대차보증금 반환 의무가 발생하지 않을 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

* 임차인: 주경원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

종합적으로 볼 때, 주택임차권 및 HUG 관련 채권은 말소될 예정이며, 임차인 오현서(주택도시보증공사) 관련 보증금은 매수인에게 인수되지 않는 조건으로 매각이 진행됩니다. 주경원 임차인의 경우 보증금 0원이므로 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년 준공, 53.72㎡ (약 16.25평) 물건이 2026년 5월 6일 440,000,000원(약 819만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2023년 준공, 29.87㎡ (약 9.04평) 물건이 2026년 5월 5일 325,000,000원(약 1,088만원/㎡)에 거래되었습니다. 이 물건은 본건과 면적 및 준공 연도가 매우 유사합니다.

* 2012년 준공, 21.99㎡ (약 6.65평) 물건이 2026년 5월 1일 140,000,000원(약 637만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 전용면적 29.75㎡ (약 9.00평)입니다.

감정가는 288,000,000원으로, 평당 약 968만원 수준입니다.

가장 유사한 거래 사례인 2023년 준공, 29.87㎡ 물건의 거래가(325,000,000원, 약 1,088만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 인근에 서울정심초등학교가 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근 공원은 주거 생활의 쾌적성을 높여주는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항:

임차인 오현서(주택도시보증공사)의 경우, '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'된다는 점이 가장 중요합니다. 이는 매수인이 해당 보증금 289,000,000원을 인수할 의무가 없음을 의미하나, 이 조건이 매각 절차에서 정확히 이행되는지 최종 확인이 필수적입니다. '대항력: 없음'으로 기재된 부분과 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 간의 불일치가 존재하므로, 이를 명확히 파악해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 개축, 재건축 시 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축성이 좋은 다세대주택으로, 도심 주거 지역으로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 HUG의 인수조건으로 인해 임대차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 또한, 인수되는 보증금이 0원인 다른 임차인도 존재합니다.

감정평가액은 인근 유사 면적의 신축 다세대주택 실거래가 수준과 비교 시 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 불일치 사항 및 복합적인 토지 이용 제한은 반드시 추가 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2022년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 가능한 상태입니다.

* 매각 조건상 임대차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 리스크가 낮습니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 잠재적인 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 29.75㎡ 면적 기준 약 3억 2천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 매각 조건상 임차인 보증금 인수 부담이 없고, HUG 관련 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.