나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10078 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOOO OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정평가사 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2, 5호선) '까치산역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호 외 3개호로서,
사용승인일: 2012.06.27.
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 근린생활시설(사무소)이고 기호(나) ~ (라)는 도시형생활주택(원룸형)임.

* 본건 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의거 이용현황 및 내부구조도 등을 작성하였으며, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10078 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제5층 제501호

물건종별: 도시형생활주택 (건축물대장상 기타용도: 도시형생활주택(원룸형) / 근린생활시설(사무소))

감정가: 103,000,000원

토지면적: 3.96㎡ (약 1.20평)

토지 공유지분: 3.958㎡ (약 1.20평)

건물면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

건물 공유지분: 12.09㎡ (약 3.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 제반 교통 환경은 보통임.

토지형상 및 이용상태: 2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

채권자: 임OO (강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 임형준

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-10-17

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 박수열 (2012-07-06)

* 근저당: 한국외환은행 (2012-07-12, 15,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 주식회사미카엘아 (2017-06-30)

* 주택임차권: 임형준 (2024-11-07, 120,000,000원, 말소)

* 강제경매: 임형준 (2025-05-23, 106,751,137원, 말소)

총 채권액 (등기부채권 총액): 135,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제5층 제501호

사용승인일: 2012.06.27.

이용상태: 공부상 근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 추정됨. (현장 조사 당시 폐문부재로 내부 확인 불가, 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 기반 작성되었으며 실제 현황과 다를 수 있으므로 입찰 참여 시 재확인 필요)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권임.

수요: 소형 주거 공간(원룸형) 및 소규모 근린생활시설에 대한 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설: '화곡1동 주민센터'가 인근에 위치함.

기타: 주변 교육시설, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

내부 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 건축물현황도 및 외부관찰, 탐문조사 내용과 상이할 수 있으며, 이에 대한 재확인이 필수적임.

공부상 용도와 실이용 현황 불일치 가능성: 공부상 근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중일 가능성이 있어 추후 건물 활용에 제약이 발생할 수 있음.

건축물 노후도: 2012년 준공으로, 건축 후 약 14년이 경과하여 일부 노후화가 진행되었을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 '아녜스타워4' 건물 내 도시형생활주택(혹은 근린생활시설)으로, 교통 접근성이 양호하고 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 권리분석 상 임차인 임형준은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 현장 방문 시 내부를 확인하지 못하고 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 유사 물건의 감정가를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서울 강서구 내 지하철역(2, 5호선 까치산역) 접근성이 좋은 위치에 소재하여 출퇴근이 편리함.

소형 면적: 12.09㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있음.

권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

시세 분석:

본건과 동일한 건물인 '아녜스타워4' 내 다른 호실(제11층 제1101호)의 경우, 면적 12.09㎡ (3.66평)에 대해 2025년 7월 31일 기준 감정가가 110,000,000원으로 평가되었습니다. 이는 본건 감정가(103,000,000원)와 유사한 수준이며, 동일 건물 내 유사 면적 물건의 가치를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

또한, 주변 지역의 최근 매매 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 신축 연립/다세대 주택의 경우 평당 약 1,081만원 수준의 시세를 보였으나, 신축 연도가 오래된 다세대 주택의 경우 평당 약 400만원 ~ 426만원 수준의 시세를 보였습니다. 본건의 감정가는 평당 약 852만원 수준으로, 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 108,000,000원 ~ 120,000,000원

본 물건의 감정가와 동일 건물 내 유사 물건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황, 부동산 시장 동향, 그리고 본건의 내부 상태 및 정확한 이용 현황에 대한 면밀한 조사를 바탕으로 최종 결정해야 합니다. 특히, 현장 방문이 불가했던 점을 감안하여, 입찰 전 철저한 현장 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.