나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10015 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 2, 5호선)' 남측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상11층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일 : 2020.03.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접하며, 남서측으로 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 (화곡동 904-3, 화곡동 904-18)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10015 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제6층 제604호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하1층, 지상11층)

감정가: 370,000,000원

매각방법: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적

토지면적: 9.94㎡ (약 3.01평)

토지 지분면적: 9.943518476740515㎡ (약 3.01평)

건물면적 (전용면적): 35.68㎡ (약 10.80평)

건물 지분면적: 35.68㎡ (약 10.80평)

(참고: JSON 정보상 해당 건물 호실의 전용면적은 38.05㎡ (약 11.51평)으로 확인됨.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건은 2필지의 토지를 일단으로 하여 정방형의 토지 위에 업무시설(오피스텔)이 건축되어 이용 중입니다. 건물 북측으로는 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 4월 19일 접수된 주식회사다진투자개발의 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

- 주식회사다진투자개발 근저당권 (을3)

- 공유자전원지분전부 이전 (갑2)

- 주택도시보증공사 가압류 (갑3)

- 인천세무서장 압류 (갑4)

- 강서구(서울특별시) 압류 (갑5)

- 서울보증보험 강제경매 (갑6)

- 부천시 압류 (갑7)

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

본건은 등기부등본상 '이예은'씨의 주택임차권(을4, 보증금 275,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 '말소: 인수'로 표시되어 있습니다. 또한, 물건명세서 참고사항에 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)'이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와는 상이하므로, 실제 인수 보증금은 275,000,000원 전액 또는 일부가 될 수 있음을 유의해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 이예은 (성만 표기, 이 )

- 보증금: 275,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 6월 30일

- 확정일자: 2020년 6월 8일

- 배당신고일자: 2023년 2월 28일

- 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

- 비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 숙박시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 상가 및 업무시설이 입점할 수 있는 환경입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 까치산역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 오피스텔 거주자 및 주변 지역 주민을 대상으로 한 각종 편의시설(소매점, 음식점, 금융기관 등)이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철역 및 버스정류장 인근에 위치하여 접근성이 좋으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

지하철 2, 5호선 까치산역이 가까워 서울 주요 도심으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 유무)

현장 조사 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이예은씨의 보증금 275,000,000원입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 가격 변동성

최근 실거래가 분석 시, 비슷한 면적의 오피스텔 매매가가 하락세를 보이고 있어 향후 시세 변동에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 시세보다 높아 낙찰자가 추가적인 금액을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 철저한 권리분석과 인수되는 보증금에 대한 부담 능력 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 오피스텔

지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

8.2. 신축 건물

2020년에 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

8.3. 활용도 높은 지역

일반상업지역에 속하여 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가(2026년 1월)는 약 210,000,000원(38.05㎡ 기준) 수준입니다. 그러나 임차인의 보증금 275,000,000원이 인수될 경우, 낙찰자의 총 실질 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 시장 가치(약 210,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(275,000,000원)이 높기 때문에, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 낙찰 후에도 일정 부분의 수익을 기대하거나 손실을 최소화하기 위해서는 시장 가치 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 입찰해야 할 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 120,000,000원 을 제시합니다. 이는 시장 가격 대비 높은 할인율을 적용한 금액으로, 낙찰 후에도 임차인 보증금 일부 회수 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 경매 진행 상황과 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.