나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51476 [1] 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 103동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ‘영락중학교’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서
(사용승인일: 2019.05.09)
외 벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지상 및 지하주차장 시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사지대의 부정형 토지로서 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 북동측 및 남동측으로 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 2022.12.29.자에 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2022카임5356)에 따라 주택임차권(임차보증금: 330,000,000원)이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51476 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 103동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 341,000,000원

* 토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

* 건물면적: 37.10㎡ (약 11.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 ‘영락중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 인접 토지 대비 완경사지대의 부정형 토지로서 주상용 건물의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 단지의 북동측 및 남동측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 전체 권리 요약: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매), 주택임차권, 가압류(롯데카드, 비엔케이캐피탈), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기부등본상 확인됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 2월 2일 접수된 롯데카드 가압류(서울서부지방법원 2023카단50137)입니다.

* 주요 권리 분석:

* 소유권 관련 등기(갑1, 갑2) 외, 2023년 2월 2일 롯데카드 가압류(갑3) 및 2023년 2월 14일 비엔케이캐피탈 가압류(갑4)는 말소됩니다.

* 주택임차권(을3, 권리자: 이완, 권리금액: 330,000,000원)은 말소 예정으로 확인되나, 본건 매각 조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 처리 문제가 중요합니다.

* 2025년 5월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)는 본 경매 사건(2025타경51476)으로 인해 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 0원 (주의사항 및 특이사항 참조)

4. 상권분석

* 주거 환경: 주변은 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설: 인근에 편의점, 카페, 식당 등이 소재하여 일상생활에 필요한 시설 접근성이 좋습니다.

* 주변 시세 분석:

* 비교 사례 1: 응암동 120-2, 인산엘르빌 (2018년 건축, 6층, 전용 29.83㎡)이 2026년 5월 21일 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 9.7백만원 수준입니다.

* 비교 사례 2: 응암동 701-11 (1989년 건축, 1층, 전용 32.16㎡)이 2026년 5월 7일 278,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건인 세영스카이타운은 2019년 건축된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 37.10㎡를 고려할 때, 유사 신축 건물의 시세 수준을 반영하면 약 9.5백만원/㎡ 내외의 시장 가치를 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지붕 6층 건물 내 제5층 제501호입니다.

* 사용승인일: 2019년 5월 9일입니다.

* 마감 상태: 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지상 및 지하주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건 건물 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일상생활에 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 충분한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계상 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 처리 조건이 매각의 중요한 변수이며, 이 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없고, 조건부 포기 및 말소 조건이 명확하므로, 해당 조건이 순조롭게 이행된다면 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 계약으로 인해, 인수되는 임차 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 은평구 응암동 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 341,000,000원

* 유사 물건 시세: 동일 단지인 세영스카이타운(2018년 건축, 전용 29.83㎡)이 2026년 5월 21일 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 면적이 넓고 건축 연도도 유사합니다.

* 시장 가치 고려: 유사 신축 건물의 제곱미터당 단가를 적용 시, 본건(37.10㎡)의 시장 가치는 약 352,450,000원 (37.10㎡ * 9.5백만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 리스크 요인 고려: HUG 관련 조건부 매각으로 인한 잠재적 불확실성을 일부 반영합니다.

* 예상 입찰가: 300,000,000원 (삼억원)

* 감정가(341,000,000원) 대비 약 88% 수준으로, 유사 매물 거래가(290,000,000원)보다 높으며, 물건의 장점과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 보수적인 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.