나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10013 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10013 [1] 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10013
• 주소: 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제2층 제202호
• 감정가: 277,000,000원
• 최저가: 221,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10013 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제2층 제202호 | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 221,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10013 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10013 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 675-9 위하우스 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 277,000,000원

토지면적: 16.66㎡ (약 5.04평)

건물면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 황OO

건물 사용승인일: 2021년 06월 02일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며, 지하철 5호선 송정역이 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다. 송정중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 김포공항이 인접해 있어 항공 교통 이용이 용이한 장점이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 소유자 겸 채무자인 김OO씨를 상대로 채권자 황OO씨가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 확인되는 권리 외에, 2021년 7월 19일자로 임차인 황태선 씨가 보증금 290,000,000원에 임차권을 설정한 내역이 있습니다. 해당 임차권은 본 경매물건의 감정가(277,000,000원)보다 높은 금액으로 설정되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 인수 조건부 권리일 수 있습니다. 따라서 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 할 중요한 권리 분석 사항입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 공항동은 김포공항을 중심으로 한 지역으로, 공항 관련 종사자 및 종사자 배후 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 송정역을 중심으로 상업시설이 밀집되어 있으며, 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태로 나타납니다. 주변에 송정중학교 등 교육시설이 있어 학생들을 대상으로 한 상권도 일부 존재합니다. 다만, 대규모 주거단지보다는 다세대·다가구 주택 위주의 주거 환경이므로, 상권의 규모나 활성화 정도는 도심 중심 상권과는 차이가 있습니다.

1.5. 생활정보

교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 지하철 5호선 송정역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행 중에 있습니다. 인근에 송정중학교가 위치해 있으며, 주변 상권에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 다만, 김포공항의 특성상 항공기 소음의 영향권에 놓여 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 항공기 소음: 김포공항 인근 지역으로, 항공기 운항에 따른 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

2. 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건 토지(675-9, 675-10)는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)<공항시설법>', '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>' 등 공항 및 군사시설 관련 규제를 받고 있습니다. 또한 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '절대보호구역' 등 기타 제한사항이 다수 존재하며, '도시관리계획 입안중'으로 향후 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

3. 임차권 인수 위험: 임차권 설정 금액(290,000,000원)이 감정가(277,000,000원)를 초과하므로, 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인하여 보증금 인수 여부를 파악해야 합니다. 인수 시 낙찰가의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 혐오시설: 주변에 명확한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 공항 인근 지역의 특성상 소음이나 고도 제한 등의 간접적인 불편함이 존재할 수 있습니다. 과거 강서구는 서남물재생센터 등 기피 시설 집중으로 인한 민원이 제기된 바 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 및 학교가 인접한 도심 지역에 위치하여 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점도 있습니다. 하지만 임차권 인수 부담 가능성, 공항으로 인한 소음 및 각종 토지이용 제한 등 고려해야 할 위험 요소들이 존재합니다. 특히 임차권 분석과 토지이용계획을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 편리한 교통 여건: 지하철 5호선 송정역과 인접하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2. 신축 건물: 2021년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

3. 공항 인접성: 김포공항 이용이 편리하여 공항 상주 인력 또는 항공 관련 종사자들의 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계