나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10091 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제9층 제906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제9층 제906호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 39미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)

기호2,3 공히, 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10091 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제9층 제906호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제9층 제906호

토지 면적: 9.17㎡ (약 2.77평)

건물 면적: 23.82㎡ (약 7.20평)

1.3. 가치 평가

감정가: 390,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임. 토지는 3필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함. 북측으로 노폭 약 39미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(2025.05.23.)임. 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 채권액: 389,000,000원

3.2. 임차인 분석

본건에는 임차인 오상진 씨가 존재하며, 보증금 389,000,000원, 차임 0원으로 기록되어 있음. 전입일자 2022년 7월 28일, 확정일자 2022년 6월 29일임.

자료상 임차인 현황에는 "대항력: 없음"으로 표시되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을1)도 말소 예정으로 표시됨.

하지만, 물건 명세서상 특이사항 및 주의사항에 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 오상진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 내용이 명시되어 있어, 본건 매각 시 해당 임차인의 보증금반환청구권 포기가 필수 조건임. 이는 낙찰자가 임차인과의 분쟁을 피하고 명도를 원활히 하기 위한 조건으로 해석됨.

따라서, 낙찰자는 상기 임차인 관련 조건(보증금반환청구권 포기 및 등기 말소)이 명확히 이행되는지 여부를 철저히 확인하고, 이행되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 임차인: 오 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 389,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-28

확정일자: 2022-06-29

대항력: (자료상 '없음' 표시, 그러나 포기 조건으로 처리되어야 함)

비고: HUG 인수 조건 변경, 보증금반환청구권 포기 조건 매각

* 임차인: 장진석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음 (단, 전입일자 2025-02-03이 채권자 경매개시결정일 2025-05-23보다 늦으나, 다른 선순위 권리가 없을 경우 대항력 발생 가능성에 대한 추가 확인 필요)

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 오상진의 포기 조건 이행 시, 장진석 임차인 또한 보증금/차임이 없어 인수 보증금 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거 밀집 지역임. 주변에 월정초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 다수의 공동주택 및 오피스텔, 상가 등이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있음. 다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 주거 목적의 가치가 주를 이룸.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 월정초등학교가 소재하여 자녀의 통학이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 오상진 씨 관련 조건임. 등기부상 말소 예정이나, 물건 명세서상 포기 조건부 매각이라는 점은 낙찰자가 해당 임차인과의 분쟁 또는 잔여 보증금 처리 문제에 직면할 가능성이 있음을 시사함. 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건이 명확히 이행되는지 여부를 철저히 확인해야 함. 또한, 장진석 임차인의 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 현황상 리스크

건축물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이나, 향후 건물의 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 주변 혐오시설

본건 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 인근으로, 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 형성되어 있어, 주변에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 없음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 소재 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있음. 감정가는 390,000,000원이며, 총 채권액은 389,000,000원으로 감정가와 유사함. 가장 큰 쟁점은 임차인 오상진 씨 관련 조건으로, 해당 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소가 매각 조건이므로, 이행 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있음. 이를 명확히 해결할 경우, 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 비교적 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택.

* 월정초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 임차인 관련 조건(보증금반환청구권 포기)이 명확히 이행될 경우, 권리관계가 깨끗하게 정리될 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 390,000,000원이며, 채권액 또한 389,000,000원으로 감정가와 거의 일치함. 제시된 주변 시세 정보(2026년 5월 거래 기준)는 본건 면적(23.82㎡)과 건물 연식(2022년 사용승인)을 고려할 때, 감정가 대비 상대적으로 낮은 수준으로 판단됨.

예를 들어, 2018년 준공된 37.05㎡ 면적의 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건보다 넓은 면적이며 건물 연식 차이도 존재함.

본건의 경우, 임차인 인수 조건의 불확실성 및 포기 조건 이행 여부에 따른 리스크를 고려해야 함.

현 시세 및 권리 분석 결과, 신중한 접근이 요구됨.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% 수준부터 고려해 볼 수 있으며, 임차인 관련 조건이 명확히 해결될 경우 감정가 수준까지도 검토 가능함.

따라서, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

* 최소 입찰가: 감정가의 90% (약 351,000,000원)

* 권장 입찰가: 감정가의 95% ~ 100% (약 370,000,000원 ~ 390,000,000원), 단 임차인 관련 조건의 확실한 이행 확인 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.