나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10019 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제3층 제305호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10019 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제3층 제305호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10019
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 86 천우네오젠아파트9차및 오피스텔
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매6계 2025타경10019 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 86 천우네오젠아파트9차및 오피스텔 | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 115,200,000원 | 용도: 아파트

1. 서울남부지방법원 2025타경10019 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10019 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제3층 제305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

* 건물면적: 26.44㎡ (약 8.00평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 해당 사항 없음

* 주의사항: 해당 사항 없음

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2, 5호선) 남서측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔, 나홀로 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물 '천우네오젠아파트9차'는 소로각지에 접해 있어 차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 9층 건물 내 제3층 제305호로서 2009년 9월 4일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 본건 소재 건물의 남측으로 약 8미터, 서측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 나홀로 아파트, 오피스텔 등 다양한 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역입니다. 남측과 서측으로 약 8미터 및 6미터 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 주차가 편리한 조건입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 신OO입니다. 강제 경매의 경우, 통상적으로 경매 절차를 통해 소멸되는 권리가 많으나, 낙찰자는 인수해야 할 권리가 있는지(유치권, 법정지상권 등) 및 임차인의 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보에는 특이사항 및 주의사항이 없어 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 현장 조사를 통해 최종 권리 상태를 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 파악되어, 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

소재지인 강서구 화곡동 일대는 오래전부터 형성된 주거 밀집 지역으로, 지하철역 개통과 함께 상업 기능이 점진적으로 강화된 지역입니다. 본건이 위치한 까치산역 주변은 오피스텔, 상가, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 꾸준한 편입니다. 인근의 아파트 단지와 오피스텔 거주민을 주요 고객층으로 하는 소매업, 외식업, 서비스업 등이 활발하게 운영될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 다양한 주거 형태를 가진 주민들이 거주하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(공항 관련) 등 공항 관련 규제가 일부 적용되어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 투자 시 정책적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 인접 시설: 주거 밀집 지역 특성상 소음, 교통 체증 등의 도시 생활의 불편함이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 공항 인근 지역은 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 오피스텔로, 지하철역 이용이 편리한 역세권에 위치하고 있어 입지적 강점을 지니고 있습니다. 건물은 2009년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고, 공항 관련 지역 규제 및 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 존재하여 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 강제 경매 물건임을 감안할 때, 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역(2,5호선)을 이용할 수 있어 출퇴근이 용이하며, 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 생활 편의성: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적 수요: 오피스텔은 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있어 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 활발한 상권: 지하철역 주변의 상권 활성화로 인해 향후 가치 상승 잠재력을 가집니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계