나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10045 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월1동주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2018.12.17)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 40m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 포장상태 등은 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 131-2, 131-3 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10045 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2, 그라비스 제102동 제3층 제302호

용도: 오피스텔

감정가: 244,000,000원

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

건물 정보

건물명: 그라비스

동/호수: 제102동 제3층 제302호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018.12.17

총 층수: 지하 1층, 지상 11층 (102동 기준)

본건 위치: 지상 3층

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신월1동주민센터" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남서측으로는 폭 약 40m의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 공항소음 관련 구역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 양천구(서울특별시)의 압류(2023.04.27. 접수, 갑6)입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 이우성 (이 )

- 보증금: 199,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019.04.05

- 확정일자: 2019.03.21

- 배당신고일자: 2025.03.18

- 대항력: 있음

권리분석 결과, 임차인 이우성씨는 전입일자(2019.04.05) 및 확정일자(2019.03.21)가 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부 요약상 을1구 주택임차권(이우성, 199,000,000원)은 인수 대상입니다.

또한, 물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음"으로 명시되어 있으며, 임대차보증금 199,000,000원에 2021.03.17. 9,000,000원이 증액되어 총 208,000,000원의 보증금을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본건 낙찰자는 임차인 이 씨의 보증금 중 인수해야 할 금액이 발생합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 양천구 신월동 일대는 다세대주택 및 오피스텔이 밀집된 주거 지역으로, 상업 기능으로는 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

"신월1동주민센터" 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

주요 용도는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설로 혼합되어 있어, 오피스텔의 주된 수요층은 인근 직장인 또는 1인 가구 등으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로 접근 가능하며, 인근 노선버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 지역에 속해 있어 기본적인 상가 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스, 주차 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본건은 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 총 208,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자 시 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

* 공항 소음 영향: 본건이 위치한 지역은 공항소음 관련 구역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)에 포함되어 있어 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 해당 호실의 정확한 임대 상태(공실, 임대 중, 임대료 등)는 미상으로, 실제 명도 및 임대 수익 확보 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동 소재 그라비스 오피스텔로, 2018년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

강제경매로 진행되는 물건이며, 가장 중요한 권리분석 사항은 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 208,000,000원 인수 부담입니다.

교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 공항 소음 지역에 포함된다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

신축급 오피스텔이라는 장점과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 부담이 공존하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 깔끔한 건물 상태와 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 29.65㎡(약 8.97평)의 전용 면적으로 1인 가구 거주 또는 소규모 사무실 임차 수요가 존재할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 인수해야 할 보증금(208,000,000원)을 고려하여, 실제 낙찰가가 시세 대비 충분히 낮은 경우에 투자 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 시세 조사가 필수적입니다. 제공된 JSON 데이터에는 오피스텔의 매매/임대 시세 정보가 포함되어 있지 않습니다. 따라서, 아래 분석은 제공된 감정가 및 임차인 인수 보증금을 기반으로 한 시세 분석 및 추정치입니다.

* 인수 보증금: 208,000,000원 (기본 199,000,000원 + 증액 9,000,000원)

* 감정가: 244,000,000원

* 건물 전용면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

시세 분석

현 시세 조사가 제한적이므로, 일반적인 오피스텔 시장 추세와 본건의 감정가를 바탕으로 추정합니다.

일반적으로 신축급 오피스텔의 경우, 전용면적 3.3㎡당 1,500만원 ~ 2,500만원 이상의 가격대를 형성할 수 있습니다. 본건의 경우 단순 계산 시 1억 3천만원 ~ 2억 2천만원 이상의 시세를 추정해볼 수 있으나, 이는 주변 지역의 실제 거래 사례 및 건물 가치에 따라 크게 달라집니다.

가장 중요한 요소는 인수해야 할 임차 보증금 208,000,000원입니다. 이는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 총 금액의 일부를 구성합니다.

예상 입찰가 산정

낙찰가가 인수해야 할 보증금을 제외하고, 실제 입찰가를 산정해야 합니다. 즉, "실질 매입가 = 입찰가 + 인수 보증금"이 시장가 대비 저렴해야 합니다.

현재 감정가 244,000,000원에서 인수 보증금 208,000,000원을 단순 차감할 경우, 입찰가는 36,000,000원 이하로 제한됩니다. 이는 시세 대비 큰 메리트를 얻기 어려운 수준일 수 있습니다.

따라서, 정확한 시장 조사(유사 오피스텔의 최근 매매가, 전세가, 월세가 등)를 통해 본 건의 적정 시장가를 먼저 파악하는 것이 최우선입니다. 만약 주변 시세가 3억 원 이상으로 형성되어 있다면, 인수 보증금 2.08억 원을 제외한 9,200만 원까지 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

제안

정확한 시세 조사를 통해 본 건의 현재 시장 가치를 명확히 파악한 후, 인수 보증금 208,000,000원을 고려하여 실질 매입가가 시세보다 10% 이상 저렴한 수준이 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 약 5천만 원 ~ 8천만 원 사이 에서 입찰가를 고려하되, 반드시 현장 조사 및 주변 부동산 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.