나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경518 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-40 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울문성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대주택으로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 다세대주택, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경518 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO (윤창효)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 973-40 제4층 제402호

1.3. 건물 및 토지 정보

용도: 다세대주택

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 11.093㎡

건물지분: 26.8㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 평가 금액

감정가: 180,000,000원

1.5. 경매 정보

물건명세서 작성일: 2026년 1월 28일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지 대비 평지에 접한 가장형 토지로서, 다세대주택, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(문성생활권)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (자세한 사항은 관련 부서 확인 요망)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권액: 403,287,671원)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않습니다.

또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 윤창효 (윤 )

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2019년 9월 25일

확정일자: 2019년 9월 25일

배당신고일자: 2025년 6월 20일

대항력: 있음

비고: 본건 경매 신청 채권자 (강제경매 신청액: 180,699,900원)

임차인 윤 은 대항력이 있으나, 본 경매로 인한 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 배당 현황 및 권리행사 과정을 면밀히 주시해야 합니다.

3.4. 기타 등기사항

소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 다수의 가압류 및 압류 등기 등이 존재하나, 상기 말소기준권리에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 498,777,847원

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (매매)

최근 2026년 5월 기준, 주변 다세대주택 및 연립주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 5층, 전용 53.72㎡ (약 16.25평) 다세대주택: 44,000만원 (4.4억)

* 2023년식, 3층, 전용 29.87㎡ (약 9.04평) 다세대주택: 32,500만원 (3.25억)

* 2012년식, 4층, 전용 21.99㎡ (약 6.65평) 연립주택: 14,000만원 (1.4억)

4.2. 면적별 시세 추정

본건의 건물면적은 26.80㎡ (약 8.11평)입니다.

비교적 연식이 유사하고 면적이 가까운 2012년식, 21.99㎡(약 6.65평) 연립주택이 1.4억원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 건의 면적(26.80㎡)과 건축 연도(2015년)를 감안하면 평당 약 636만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 적정 시세는 약 1.7억원 수준으로 예상됩니다.

4.3. 본 물건 시세 적정성

감정가 1.8억원과 임차인의 보증금 1.8억원이 일치하는 점, 그리고 2012년식 유사 면적 주택의 거래 사례를 종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구성 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물로, 2015년에 건축되었습니다.

건축물대장 상 용도는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 복합되어 있으나, 본 건(402호)은 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

본 건은 서울문성초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(윤 )이 존재하나, 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당 절차 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 건물 및 토지 제한사항

건축물대장 상 복합 용도(근린생활시설, 오피스텔 등)로 인해, 향후 건물 관리나 사용에 있어 일부 제한사항이 발생할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획 상 다수의 공법상 제한(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 서울문성초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무가 없고, 해당 임차인이 직접 경매를 신청한 상황입니다.

감정가 1.8억원, 임차인 보증금 1.8억원으로, 경매 진행 시 임차인의 배당금 회수가 주요 관건이 될 것으로 보입니다.

주변 실거래가 대비 감정가는 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없어 실질적인 초기 투자 부담이 줄어듭니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접 및 주거/상업 시설 혼재 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공 건물로, 리모델링 부담이 적고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 임차인 경매 신청: 임차인이 직접 경매를 신청한 만큼, 임차인과의 원만한 명도 절차 진행 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원이며, 임차인의 보증금액과 경매 신청 금액 또한 180,000,000원 수준입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 1.7억원 수준입니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점과 감정가를 고려할 때, 185,000,000원 (1억 8천 5백만원)을 상회하는 금액으로 입찰 시 낙찰 가능성을 높일 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 입찰 전 최근 시세 변동 및 현장 상황을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.