나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102976 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 735-17 역삼푸르지오시티 10층1015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ""역삼역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 내 10층 1015호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장석 마감,
내벽 : 각종 인테리어 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 화재경보기, 소화전,
스프링쿨러, 양수기, 방송설비, 엘리베이터, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측, 남측, 동측의 약 8~10미터, 8미터, 4미터 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공
방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)
(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 위치

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 735-17 역삼푸르지오시티 10층 1015호에 위치하고 있습니다. 역삼역 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 10층에 소재하며, 공부상 용도는 오피스텔입니다.

건물 전용면적은 31.94㎡ (약 9.66평)이며, 토지면적은 4.91㎡ (약 1.48평)입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102976 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 380,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(역삼역)과 버스정류장이 소재하여 교통 환경이 매우 양호합니다.

2.2. 주위 환경

본건은 강남 업무지구 내에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 01월 13일에 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권등기(2024.12.10. 등기)는 배당에서 임대차보증금 반환채권이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액의 범위에서 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전(2021-06-08), 근저당권(2023-01-13, 말소기준권리), 가압류(2024-02-13), 압류(2024-08-01, 2025-06-18, 2025-10-20, 2026-04-08), 강제경매(2025-05-22) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 부담

임차인 박연태는 2022년 12월 29일에 전입하고 2022년 12월 26일에 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 350,000,000원이며 차임은 0원입니다. 이 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액 범위 내에서 인수해야 하는 부담이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시되어 있으나, 물건명세서상 인수 가능성 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 역삼동 지역은 강남의 핵심 상업지구로, 다양한 오피스텔, 근린생활시설, 쇼핑몰, 레스토랑 등이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다. E-Mart 역삼점 등 대형마트 이용이 편리하며, 주변에 다수의 금융기관 및 편의시설이 위치합니다.

4.2. 지역 특성

역삼역을 중심으로 테헤란로 인근은 비즈니스 중심지로서 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 수요가 꾸준히 높은 지역입니다. 본건 주변은 업무시설과 주거시설이 조화롭게 분포되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 2호선 역삼역과 가깝고, 다수의 광역 및 지선 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 차량 이용 시에도 강남대로, 테헤란로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 E-Mart 역삼점, 롯데백화점 강남점 등 대형 쇼핑 시설이 있어 쇼핑이 편리합니다.

* 다양한 병원, 은행, 관공서 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 카페, 레스토랑, 문화시설 등도 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 서울도성초등학교, 역삼중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박연태의 보증금 350,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동이라는 최적의 입지에 위치하며, 역세권 오피스텔로서 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 3억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 철저한 권리분석과 임차인과의 협의를 통해 인수 부담을 최소화하거나, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 역삼동 핵심 입지, 역세권 오피스텔

* 풍부한 임대 수요와 안정적인 임대 수익 기대

* 잘 갖춰진 주변 생활 편의시설 및 교통망

* 최근 실거래가 기준 시장 가치 대비 저평가 가능성 (임차인 인수 부담 고려 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 380,000,000원이며, 최근 실거래가 기준으로 유사 면적 오피스텔의 시세는 약 389,000,000원에서 400,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

그러나 본건은 350,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 이하가 되도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

이러한 점을 고려할 때, 보증금 인수 부담을 감안한 보수적인 접근을 추천하며, 예상 입찰가는 감정가의 30% ~ 50% 수준인 114,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 임차인과의 협상 결과 및 최종 배당 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.