나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10080 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 827-19 센트리움 제2층 제204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10080 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 827-19 센트리움 제2층 제204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경10080 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 827-19 센트리움 제2층 제204호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 120,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울특별시 강서구 화곡동 827-19 센트리움 제2층 제204호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10080 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 827-19 센트리움 제2층 제204호

용도: 근린생활시설 (단, 현황 주거용 이용 추정)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 13.75㎡ (약 4.16평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

건물은 철근콘크리트구조의 지상7층 건물 내 제2층 제204호이며, 사용승인이 2015년 10월 12일입니다.

공부상 용도는 '근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

내부 설비로는 도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 추정되나, 폐문부재로 인해 정상 작동 여부 확인은 불가합니다.

토지는 2필지가 일단으로 되어 있으며, 인접 토지 대비 대체로 평탄한 장방형의 토지로, 현재 '근린생활시설 및 주거용' 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

건축물대장상 '근린생활시설을 주거용으로 무단용도변경하여 사용중'이라는 위반건축물로 표기되어 있습니다.

폐문부재로 인해 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡4동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

강제경매 절차를 통해 진행되는 물건으로, 경매 낙찰 시 일반적으로 소유권 이전과 함께 기존의 권리관계는 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 특이사항이나 인수주의 사항이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 모든 권리관계를 완벽하게 분석하는 데 한계가 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 특징을 보입니다.

주변 주거 단지 및 상업 시설 종사자들의 이용 수요가 예상됩니다.

현황 '주거용'으로 이용 중인 점을 감안할 때, 소형 주거 공간으로서의 수요 또는 본래 용도인 '근린생활시설(사무소)'로서의 수요가 존재할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

'화곡4동주민센터' 인근에 자리하고 있으며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 이로 인한 위반건축물 등재입니다.

건축물대장상 '근린생활시설을 주거용으로 무단용도변경하여 사용중'으로 표기된 위반건축물은 향후 합법적인 사용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

폐문부재로 인해 내부 상태, 설비 정상 작동 여부, 임대 관계 등을 직접 확인할 수 없다는 점도 주요 리스크입니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이나 명도 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항) 등 다양한 도시계획 관련 제한사항이 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 근린생활시설이나, 현재는 주거용으로 사용되고 있음에도 불구하고 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 용도 관련 리스크가 상존합니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 내부 확인 불가 및 용도 불일치 사항은 입찰 참여 시 반드시 신중하게 고려해야 할 주요 리스크입니다. 향후 위반건축물 상태 해소 또는 적법한 용도에 맞는 활용 방안 모색이 반드시 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

소액으로 투자가 가능한 물건으로, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

위반건축물 상태를 해소하고 공부상 용도(근린생활시설) 또는 현황(주거용)에 맞게 적법하게 활용할 수 있다면, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

마곡지구 등 인근 지역 개발에 따른 잠재적인 수혜 가능성도 고려해볼 수 있습니다. (이는 추가적인 지역 분석을 통해 검토 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계