나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10090 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 919-16 한울파크빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10090 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 919-16 한울파크빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10090 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 919-16 한울파크빌 제3층 제304호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 265,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10090 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10090 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 919-16 한울파크빌 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000 원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자 겸 채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "시흥5동주민센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 도로에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 북측으로 약 5~6m, 동측으로 약 3~4m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 "주의사항"에 명시된 내용입니다. 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사와 관련된 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 실제 임차인의 현황 및 대항력 포기 여부를 반드시 확인해야 합니다. 공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 파악됩니다. 건물은 2018년 10월 19일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.4. 상권분석

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 분포하는 주거 밀집 지역입니다. 따라서 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 중심지보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권의 성격을 띨 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제3층 제304호이며, 2018년 10월 19일에 준공되었습니다. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중에 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 화산석 및 벽돌타일, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 임차인과의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 또한, 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역/사업시행구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역(도로 일부 지정) 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다. 소규모주택정비사업 구역이라는 점은 향후 개발 가능성을 내포하지만, 동시에 사업 진행 과정에서의 변동 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택입니다. 주거 편의 시설 및 교통 접근성이 보통 수준이며, 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기라는 매각 조건을 면밀히 확인하고 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 주변에 특별한 혐오시설이 검색되지 않아 주거 환경 자체는 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축급(2018년 준공) 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

- 소규모주택정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기 적합한 면적입니다.

- 다만, 임차인 대항력 포기 조건의 명확한 이행 여부가 투자 성공의 가장 중요한 변수가 될 것입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계