나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102942 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""(지하철역) 신림역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 ""(지하철역) 신림역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 5층 502호로서

외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택 용도임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택, 사무소 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바
람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102942 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 502호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

건물 사용승인일: 2021년 1월 28일

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물면적: 10.59㎡ (약 3.20평)

감정가: 1억 9,200만 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림역" 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통: 지하철 2호선 신림역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 차량 접근도 용이함.

도로: 본건 소재지 토지의 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (포천세무서장, 2023-01-27)

현재 등기부현황 (주요 사항):

* 압류 (포천세무서장, 2023-01-27): 말소 (말소기준권리)

* 압류 (의정부세무서장, 2024-04-15): 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-16): 말소 (본건 경매)

* 주택임차권 (이혜지, 2023-08-23): 말소 (대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출)

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 이혜지 (주택도시보증공사): 보증금 2억 2,300만 원. 2021년 8월 10일 전입, 2021년 7월 21일 확정일자. *주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인수 대상 아님.*

* 최수정: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 1월 10일 전입. *대항력 없음.*

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건은 신림역 역세권에 위치한 지역으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 상권임.

주변에 다양한 상업시설, 편의시설이 분포하고 있어 배후 수요는 존재하나, 개별 오피스텔/다세대주택의 직접적인 상권 분석보다는 지역 전반의 상권 동향을 파악하는 것이 중요함.

해당 물건 자체의 상권 분석보다는 주거 목적의 수요가 주로 형성될 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 신림역 인근에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

교통: 신림역(2호선) 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

교육시설: 주변 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 주택도시보증공사(이혜지)가 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

내부 미확인: 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 인해 내부를 확인할 수 없어, 설비 작동 여부, 누수, 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못함. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 함.

면적 불일치 가능성: 제공된 건물면적(10.59㎡)이 주변 매물(JSON 정보상 전용면적 약 30~45㎡)과 현저한 차이를 보여, 실제 전용면적 또는 공부상 면적에 대한 재확인이 필요함. 만약 10.59㎡가 정확한 전용면적이라면 매우 작은 공간으로 활용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 태양오피스텔 내 5층 502호로, 신림역 역세권이라는 장점이 있음.

권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임차인의 확약서 내용을 최종 확인하는 것이 중요함.

건물 면적이 매우 작다는 점은 활용성에 대한 의문을 제기하며, 내부 상태 미확인 또한 리스크 요인임.

건물 자체는 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 해당함.

1.7. 투자 포인트

신림역 역세권 입지로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

권리관계가 명확하여 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨 (임차인 확약서 확인 필수).

비교적 신축 건물이라는 점.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 9,200만 원.

최근 매매 사례 분석 (JSON 정보 기준, 전용면적 및 준공 연도 확인):

* 제일빌라(92-200): 30.92㎡ (1991년 준공) → 1억 8,500만 원 (2026.07.06)

* 드림하우스: 29.56㎡ (2015년 준공) → 3억 2,000만 원 (2026.07.06)

* 어반팰리스(6~7동): 45.37㎡ (2018년 준공) → 3억 9,000만 원 (2026.07.03)

본 건의 제공된 건물면적(10.59㎡)은 상기 매매 사례들의 전용면적(약 30~45㎡)보다 훨씬 작음. 만약 10.59㎡가 실제 전용면적이라면, 단순히 면적 비례로 가격을 산정하기 어려움.

감정가 1억 9,200만 원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 면적 특이사항을 고려하여 80% ~ 100% 수준을 고려해볼 수 있음. 즉, 1억 5,000만 원 ~ 1억 9,200만 원 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

특히, 제공된 건물 면적(10.59㎡)과 JSON 상의 전용면적(약 30~45㎡) 간의 큰 차이를 감안할 때, 실제 현장 조사를 통한 면적 및 활용 가능성 재확인이 필수적입니다.

외부 지도 서비스를 통한 혐오시설 검색은 진행하지 않았습니다.

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