나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102928 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 있는 ""동묘역(1호선 및 6호선 환승역)"" 북동측 인근에
위치하는 통칭 J타워 8층 808호로 부근은 동측 지봉로(왈복 4차로) 및 남측 종로(왕복 6차
로)선)변으로 각종 상업업무시설 및 근린생활시설이 소재하며 후면으로 오피스텔 및 주상용
부동산으로 형성된 주상복합지대로 오피스텔로 주위환경 보통임.

교통상황

본건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 1호선 및 6호선 환승역인 ""동묘역"" 및 시내버스
정류장이 있어 제반 교통사정 양호함.

건물의 구조

2021.05.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 내 8층 808로

외벽 : 석재 마감 등,
통로 : 벽체 페인트 뿜칠 등, 바닥 타일 마감 등
창호 : 새시 2중창 등 임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.(후첨 ""내부도"" 참조)

설비내역

화재탐지 및 스프링클러, 옥내소화전 설비, 위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비,
주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 창신동 255-1번지_
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

기호 2) 창신동 247번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역),
도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 2024년1월31일자로 하기의 내용으로 주택임차권 등기되어있음.
임차보증금 금243,000,000원, 임대차계약일자 2022년1월28일, 주민등록일자 2022년1월28일,
점유개시일자 2022년2월28일, 확정일자 2022년1월11일, 임차권자 김*영 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102928 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

감정가: 237,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1, 8층 808호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치하며, 지하철 1호선 및 6호선 환승역인 ""동묘역"" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 지봉로 및 종로 변으로 다양한 상업업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 오피스텔 및 주상복합 건물이 형성되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 지역입니다. J타워 8층 808호로, 건물 자체는 2021년 5월 28일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 11층 건물입니다.

2.2. 교통 여건

1호선 및 6호선 환승역인 동묘역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 각 지역으로의 이동이 용이하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 9월 9일자 경기신용보증재단의 가압류(서울중앙지방법원 2024카단203375)입니다. 이를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 주택도시보증공사(HUG) - 김가영:

임차보증금 243,000,000원, 임대차계약일자 2022년 1월 28일, 주민등록일자 2022년 1월 28일, 점유개시일자 2022년 2월 28일, 확정일자 2022년 1월 11일.

주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 2026년 7월 3일자 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 해당 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 소멸될 것으로 보입니다.

* 박진성:

임차보증금 300,000원, 차임 525,000원, 전입일자 2024년 8월 16일.

상기 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금이 300,000원으로 소액이나, 차임이 525,000원으로 다소 높게 책정된 점은 특이사항입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(2024.09.09)이며, 이보다 선순위 권리인 주택임차권(김가영)은 HUG의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 강제경매 채권자인 주택도시보증공사의 권리 역시 말소 대상입니다.

다만, 임차인 박진성은 대항력이 있으므로, 보증금 300,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 종로구 창신동 일대는 지하철 동묘역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다. 다양한 근린생활시설, 소규모 상업시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 신축 오피스텔로서 건물 상태가 양호하며, 인근의 편의시설 및 교통 접근성을 고려할 때 소형 사무실 또는 1인 가구 임대 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 6호선 동묘역 및 다수 노선의 버스 이용 편리.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 각종 은행, 병원, 상점 등 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역으로 창신초등학교, 병설유치원이 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박진성)의 보증금 300,000원 인수 부담.

* HUG 인수조건 변경 관련 구체적인 내용에 따른 추가 확인 필요 가능성 (다만, 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 보임).

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 변화 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로서 위치와 교통이 우수하며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 주택도시보증공사의 대항력 있는 임차권이 소멸되는 점은 매우 긍정적이며, 유일한 인수 부담은 대항력 있는 임차인 박진성의 소액 보증금(300,000원)입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동묘역(1, 6호선) 초역세권.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 소액 인수 부담: 대항력 있는 임차인 보증금 300,000원으로 부담 경미.

* 투자 가치: 시세 대비 합리적 가격으로 매수 시 시세차익 또는 안정적인 임대수익 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 오피스텔의 거래가는 27,000만원 ~ 27,500만원 수준입니다. 이는 본 물건의 감정가(237,000,000원)보다 높거나 유사한 수준이지만, 본 물건의 전용면적(16.01㎡)은 최근 거래된 물건(18.98㎡, 19.34㎡)보다 작습니다.

최근 거래가 면적당 단가를 적용해보면, 약 14,210,000원/㎡ 이상으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 물건(16.01㎡)의 현재 시장 가치를 역산하면 약 227,500,000원 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000원을 제외하고, 낙찰 후 추가적인 명도 및 관리 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 225,000,000원 내외로 제시합니다.

본 물건의 경쟁 상황 및 현장 답사를 통한 추가적인 가치 판단 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.