나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102965 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-27 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[국사봉체육관] 남동측 인근, [마을버스 관악03번 우리슈퍼정류장] 북동측 인근에 위치하고 있음
비교적 노후한 단독주택, 중소규모 공동주택이 중심이 되는 주거지대임

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 지하철역과는 직선거리 약 900m이나 상당한 경사지로 도보 접근에는 다소 불편함이 있으며 인근에 마을버스(관악03)정류장이, 봉천벽산블루밍1차아파트 및 양녕로 도로 월편으로 5513, 마을버스(동작03)정류장이 위치하여 주로 이를 이용하고 있음

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 다세대주택 내 2층 202호로
(사용승인일: 1988.06.20)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 및 일부 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등

이용상태

다세대주택 1개호로 이용 중임

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방임
급배수 및 위생설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

전반적인 경사지대에 위치하는 정방형의 토지로 조성되어 다세대주택 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

서측으로 '국회단지22길'에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임
# 근거법령 및 세부내역은 별첨한 토지이용계획확인서 사본 참고 바람

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있고 해당 주택임차권자에 의하여 경매 신청된 건으로 현장 방문시에는 지속적으로 폐문부재하여 거주/퇴거 여부는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102965 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 635-27 2층202호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정평가액

184,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 26.50㎡ (약 8.02평)

건물면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

1.6. 매각구분

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이OO

2. 입지조건

2.1. 위치

[국사봉체육관] 남동측 인근, [마을버스 관악03번 우리슈퍼정류장] 북동측 인근에 위치하며, 비교적 노후한 단독주택 및 중소규모 공동주택이 중심이 되는 주거지대임.

2.2. 교통

차량 접근 가능하나, 지하철역과는 직선거리 약 900m로 도보 접근에는 상당한 경사로로 인해 다소 불편함이 있음. 인근에 마을버스(관악03) 정류장이 위치하여 이를 주로 이용함. 봉천벽산블루밍1차아파트 및 양녕로 도로변에도 버스정류장이 위치함.

2.3. 도로

본건 서측으로 '국회단지22길'에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 이균성(채권자)의 강제경매개시결정등기(갑7)임.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 3번 임차권등기 (채권자: 이균성, 보증금 150,000,000원, 전입일자 2022-11-30, 확정일자 2022-11-08)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 해당 임차권 등기 채권자가 본 경매를 신청하였으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 기타 등기부상 권리들은 말소될 것으로 예상됨.

3.3. 인수 보증금

총 150,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같음.

* 성진리치빌6차 (2022년 준공, 전용면적 39.75㎡): 54,000만원 (2026년 7월)

* 훼밀리빌라A (1991년 준공, 전용면적 53.28㎡): 19,000만원 (2026년 7월)

* 비쥬타운B (2016년 준공, 전용면적 26.98㎡): 28,300만원 (2026년 7월)

4.2. 시세 종합 및 예상 입찰가 산정 근거

본건은 1988년 준공된 다세대주택으로, 전용면적은 35.30㎡ (약 10.68평)임.

최근 매매 사례 중 준공 연도와 면적이 유사한 '비쥬타운B'(2016년, 26.98㎡, 28,300만원)와 비교 시, 본건의 연식(1988년)을 감안하면 거래가가 조정될 수 있음. 그러나 '모아타운'으로 지정된 지역 특성상 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승 여지가 있음.

감정가는 184,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금 150,000,000원을 고려하면 총 투자 금액은 감정가 기준으로 334,000,000원이 됨.

개발 잠재력을 고려하여 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있으나, 투자 위험을 최소화하기 위해서는 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

벽돌조 평슬래브지붕 지하1층/지상2층 다세대주택 내 2층 202호이며, 1988년 6월 20일 사용승인됨. 외벽은 벽돌쌓기 마감 및 일부 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감임. 다세대주택 1개호로 이용 중임.

5.2. 설비 내역

도시가스에 의한 개별 난방이며, 급배수 및 위생설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 토지 이용 현황

전반적인 경사지대에 위치하는 정방형의 토지로 조성되어 다세대주택 건부지로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차권

보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함.

6.2. 현장 접근성

현장 방문 시 폐문부재로 인해 실제 거주 여부 및 퇴거 여부를 확인하지 못했음. 이는 향후 명도 진행 시 잠재적 어려움으로 작용할 수 있음.

6.3. 교통 불편

지하철역과의 물리적 거리 및 지역 특유의 경사로로 인해 대중교통 이용 시 불편함이 예상됨.

6.4. 지역 개발 불확실성

본건이 속한 지역은 '모아타운(은천 모아타운)' 대상지로 지정되어 관리계획 수립 중에 있음. 사업의 구체적인 진행 방향이나 확정 여부는 불확실하며, 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재함.

6.5. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 '모아타운' 지정으로 인한 향후 개발 잠재력을 가진 지역에 위치하고 있으나, 1988년 준공된 노후 건물이라는 점, 1억 5천만원의 임차보증금을 인수해야 하는 부담이 크다는 점, 현장 방문이 어렵고 명도에 대한 불확실성이 존재한다는 점 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됨. 개발 계획의 구체화 및 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* '모아타운' 지정으로 인한 재개발 기대감을 통한 시세 차익 가능성.

* 임차인이 직접 경매를 신청한 사건으로, 명도 관련 정보 파악의 용이성 (예상).

* 비교적 저렴한 감정가와 인근 시세 대비 추가적인 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

184,000,000원

9.2. 인수 보증금

150,000,000원

9.3. 총 예상 투자금 (감정가 기준)

334,000,000원 (입찰가 184,000,000원 + 인수 보증금 150,000,000원)

9.4. 제언

감정가(184,000,000원)를 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 1억 5천만원의 임차보증금 부담과 건물의 노후도, 개발 계획의 불확실성을 충분히 감안하여 총 투자 비용이 향후 기대 수익을 상회하지 않도록 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.