나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102932 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 관악구 신림동 소재 ""신림체육센터"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
각종 근린생활시설 및 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내에 구분 소유된 7층 702호로서,
(사용승인일 : 2021.12.13)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 시스템 창호 등

이용상태

오피스텔(복층 구조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로
이용중임

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1568-5번지 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023
-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

1568-6번지 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023
-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 오피스텔 표준적 물건상황을
기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102932 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층702호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 18.86㎡ (약 5.71평) - 전용면적 기준

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 정보: 더위일관악파크뷰, 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 7층 702호, 사용승인일 2021년 12월 13일, 총 120세대, 기계식 주차 2대 가능.

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 “신림체육센터” 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량으로의 접근은 자유로우며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물은 서측으로 노폭 약 25미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 서울중앙지방법원의 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2025년 5월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장 (주택도시보증공사)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 24일

* 배당신고일자: 2023년 6월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을구 3번 주택임차권으로 등기되었으며, 보증금 265,000,000원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수해야 할 보증금 합계: 0원 (단, 장 임차인의 보증금 265,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 등 권리 분석 시 주의가 필요한 요소가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 신축 오피스텔로서, 주변 상업시설 이용이 편리하며, 지속적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 자세한 상권 활성화 정도나 특정 업종의 밀집도 등에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 신축(2021년 12월 사용승인)된 오피스텔로, 복층 구조를 가지고 있어 공간 활용도가 높습니다.

* 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기, 소방설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량 통행이 용이하여 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 장 의 보증금 265,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 추가로 인수해야 하므로 상당한 자금 부담이 될 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 선순위 임차권 등기 및 공동담보 물건으로, 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 변동, 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따라 부동산 가치가 변동될 수 있습니다.

* (추가 확인 필요) 주변 혐오시설 유무: 정확한 파악을 위해 지도 검색 등 추가적인 외부 조사를 통해 주변 혐오시설 존재 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)된 오피스텔로, 서울 관악구의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 복층 구조는 주거 및 업무 효율성을 높일 수 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(258,000,000원)보다 높은 금액으로, 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 중요한 요소입니다. 권리 분석 및 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 복층 구조: 희소성 및 공간 활용성 증대로 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 안정적인 지역 수요: 신림동 지역의 주거 및 상업 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 정확한 현 시세 조사가 필수적입니다. 제공된 JSON 정보에는 시세 비교를 위한 외부 시세 데이터가 포함되어 있지 않습니다.

* 감정가: 258,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 265,000,000원

예상 입찰가는 '인수해야 할 임차인 보증금'을 제외한, 본 건물의 순수한 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다. 즉, 매수인이 실제로 부담해야 하는 총액(인수 보증금 + 낙찰가)이 해당 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

만약 본 건물의 현재 순수 시장 가치가 258,000,000원(감정가)이라고 가정하더라도, 265,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 단순 계산으로는 매수인이 손해를 보게 됩니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 하며, 인수 보증금을 감안했을 때 투자 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 결정되어야 합니다.

정확한 시세 파악(유사 물건의 최근 실거래가, 전세/월세 시세 등) 후, 인수되는 보증금 265,000,000원을 고려하여, 순수 부동산 가치에 대한 합리적인 평가액 이하로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.