나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1642 [1] 서울특별시 서초구 방배동 424-28 방배롯데캐슬아르떼 101동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 ""서울방배초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 간선, 지선, 일반, 마을버스 등이 정차하는 버스정류장 및 지하철 이수역(4,7호선)이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평지붕
지상 17층 내 제12층 제1205호로서,
(사용승인일 : 2013-11-20)

외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비(공동현관 등) 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1642 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 424-28 방배롯데캐슬아르떼 101동 12층 1205호

용도: 아파트

감정가: 2,660,000,000원 (26억 6천만원)

최저입찰가: 2,660,000,000원 (26억 6천만원)

토지면적: 43.51㎡ (약 13.16평)

건물면적(공급): 84.91㎡ (약 25.68평)

건물면적(전용, 추정): 약 60-70㎡ (약 18-21평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주식회사 국민은행 (추정)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치하며, 서울방배초등학교 남서측 인근입니다.

인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 자유롭고, 버스정류장 및 지하철 이수역(4, 7호선)이 인접하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 방배동 지역은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

기본적인 생활 편의시설 이용은 편리한 수준입니다.

아파트의 임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 임대 수익보다는 시세 차익 또는 실거주 목적의 투자가 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물명: 방배롯데캐슬아르떼

건축년도: 2013년 11월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트 벽식구조 평지붕, 지상 17층 중 12층에 위치합니다.

편의시설: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 정보: 총 14개동, 744세대로 구성되어 있으며, 총 1170대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

학군: 서울방배초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 4, 7호선 이수역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지입니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 7일자 주식회사 국민은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 설정된 가압류, 근저당 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 조사된 임차내역이 없으며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 1,836,000,000원 (8억 3천 6백만원 + 10억 원)으로 기재되어 있으나, 실제 채권액은 더 클 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

대지권으로 인정되는 토지 면적은 43.51㎡이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접해 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호법상 위탁고도 77-257m 구역에 해당합니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 만료 또는 임박으로 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 임차인이 없다고 조사되었으나, 실제 점유 관계에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역 이력: 과거 지정 이력이 있어 향후 관련 규제 변경 가능성을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

주변 환경: 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 투자 포인트

최고 수준의 입지: 서울 서초구 방배동이라는 우수한 입지 조건과 지하철 이수역(4, 7호선)을 도보로 이용 가능한 역세권 단지라는 점이 가장 큰 장점입니다.

안정적인 주거 수요: 방배동 일대는 전통적인 주거 선호 지역으로, 꾸준한 실수요 및 투자 수요가 예상됩니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

신축급 아파트: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 방배동에 위치한 방배롯데캐슬아르떼 아파트로, 지하철 이수역(4, 7호선) 역세권에 속하며 주변 편의시설 및 교육 환경이 우수합니다.

2013년 준공된 아파트로 건물 상태가 양호하며, 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

임대 관계 미확인 사항은 명도 시 주의해야 할 부분이지만, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

우수한 입지, 양호한 건물 상태, 명확한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 실거주 및 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.10. 예상 입찰가 산정

감정가: 26억 6천만원

최근 실거래가 (2025년 10월, 59.97㎡ 기준): 27억원 (평당 약 1억 4천 9백만원)

본 물건의 공급면적은 84.91㎡ (약 25.68평)이며, 전용면적은 약 60-70㎡ (약 18-21평)로 추정됩니다.

본 물건의 전용면적을 약 19평으로 가정하고, 최근 실거래가 기준 평당가(약 1.49억/평)를 적용하면, 예상 시세는 약 28억 3천만원 (19평 * 1.49억/평) 수준입니다.

현재 최저 입찰가는 감정가와 동일한 26억 6천만원으로, 시세 대비 충분한 낙찰 가능성이 있습니다.

입지, 개발 가능성, 실수요자 선호도 등을 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준의 입찰가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 28억 7천만원 ~ 29억 3천만원