나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1444 [1] 서울특별시 강남구 개포동 1211-1 청아람주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 개포동 소재 ""서울구룡초등학교"" 남서측 인근에 소재하며,
인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 노선 버스정류장 등이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내, 제2층 제202호로서,
외 벽: 벽돌 붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 상·하수도시설, 위생설비 및 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(개포택지(단독주택)), 도로(소로)
(접합),상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1444 (1)

3. 소재지: 서울특별시 강남구 개포동 1211-1 청아람주건축물 1동 2층202호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 774,000,000원

6. 토지면적: 33.07㎡ (약 10.00평)

7. 토지지분: 33.07㎡ (약 10.00평)

8. 건물면적: 50.23㎡ (약 15.18평)

9. 건물지분: 50.23㎡ (약 15.18평)

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 건축물 사용승인일: 2014년 12월 17일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 개포동에 위치하며, "서울구룡초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

대상 물건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.1. 3. 도로상태

물건지 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(개포택지(단독주택))에 속하며, 소로(접합), 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 26일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 (을23)입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

* 소유권 관련: 황효정 외 1명 명의의 소유권보존등기(갑1, 2014-12-23) 후 정효성에게 공유자전원지분 전부 이전(갑2, 2015-03-20)되었습니다.

* 채권 관련: 말소기준권리인 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권(을23, 2022-07-26, 480,000,000원) 외 다수의 근저당 및 가압류(을26, 을26-1, 갑5, 갑6)가 등기되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

* 경매 신청: 현재 본 건은 동대문중앙새마을금고의 신청으로 임의경매(갑7, 2025-05-22, 407,910,510원)가 진행 중입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 명시적인 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

인근 지역의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 개포동 1219-10 (새롬그린빌, 1995년식, 35.1㎡): 2026년 7월 36,000만원 거래. 평당 약 102.6만원.

* 개포동 1257-10 (삼성가동, 1993년식, 55.15㎡): 2026년 7월 75,000만원 거래. 평당 약 136.0만원.

* 개포동 1226-8 (로얄팰리체2차A동, 2019년식, 48.86㎡): 2026년 7월 107,500만원 거래. 평당 약 219.9만원.

대상 물건(50.23㎡)은 2014년경 준공된 것으로 추정되며, 감정가는 774,000,000원(평당 약 154.1만원)입니다. 이는 인근 연식 있는 다세대주택의 시세보다 높고, 신축 건물보다는 낮은 수준으로, 건물 연식과 입지 조건을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

단지 인근에 "서울구룡초등학교"가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 녹지 및 문화시설

인근 양재천 생태공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. (검색 결과 기반)

1.4. 3. 혐오시설 여부

현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 대상 물건 인근에 주거 생활에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 위반건축물 등재

가장 중대한 리스크는 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 재산권 행사 제약 등 다양한 불이익을 초래할 수 있으며, 매각 후에도 문제가 해소되지 않을 경우 그 가치가 하락할 수 있습니다. 위반 내용과 해소 가능성, 예상 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구의 우수한 입지에 소재하며, 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있다는 장점이 있습니다. 주변 학교 및 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 인근으로 녹지 공간도 확보되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 '위반건축물'이라는 중대한 하자 요소를 안고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 개포동에 위치하여 직주근접성과 생활 편의성이 우수합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 위반건축물 문제가 해결되거나, 재건축/재개발 등 장기적인 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 말소 예정이어서, 낙찰 시 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 774,000,000원입니다. 인근 유사 부동산의 거래 사례와 본 건의 '위반건축물'이라는 리스크를 고려할 때, 다음과 같은 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 유사 면적의 연식 있는 다세대주택 실거래가(약 130~140만원/㎡) 적용 시: 50.23㎡ * 130~140만원/㎡ = 약 653,000,000원 ~ 703,000,000원.

* 감정가(약 154만원/㎡) 대비 위반건축물 리스크 할인 적용 (약 10~20% 할인): 774,000,000원 * 0.80 ~ 0.90 = 약 619,200,000원 ~ 696,600,000원.

채권자 신청 금액(407,910,510원)을 고려하되, 위반건축물 리스크를 반영하고 향후 시세 상승 가능성을 감안하여, 680,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 위반건축물에 대한 조사 결과에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.