나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경379 [1] 전라남도 장흥군 장평면 봉림리 495 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.28

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 업체는 전라남도 장흥군 장평면 봉림리 소재 "대림마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전답의 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대 공장으로서 제반환경은 보통시 됨.

토지의 상황

본건 기호(1),(4)는 2필지 일단의 토지로서 완경사지 내 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 공업용 건부지로 이용중임.
본건 기호(6)는 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 공업용 건부지로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

기호(2-가),(2-나)는 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 마감 등
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 새시창호 등임.
이용상황: 공장으로 이용중임.
기호(2-라)는 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 마감 등
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 새시창호 등임.
이용상황: 공장 및 식당 등으로 이용중임.
기호(2-마)는 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등
내벽: 판넬 마감, 타일 붙임 등
바닥: 타일 붙임 등
이용상황: 창고로 이용중임.
기호(3-바)는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 마감 등
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 새시창호 등임.
이용상황: 창고로 이용중임.
기호(5-사)는 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 마감 등
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 새시창호 등임.
이용상황: 창고로 이용중임.
기호(7-아)는 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬 마감 등
내벽: 벽지 붙임, 판넬 마감 등
바닥: 데코타일 붙임 등
창호: 새시창호 등
이용상황: 사무실로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 음료 및 과자류 제조, 가공을 위한 기계기구로서, 일부는 운휴된 상태이고 해체ㆍ철거된 상태로서, 작동여부 및 결함, 재사용여부 등에 대한 확인 등이 필요하오니 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

공작물의 현상

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기타참고사항

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함하여 매각(기계기구 목록 1, 2는 운휴된 상태이고 대부분 해체·철거된 상태로서 작동 여부 및 결함, 재사용여부 등에 대한 확인 필요, 감정평가서 참조)
- 목록 1. 지상 저온창고 매각 제외
- 목록 5. 내부 제시외 기계기구(저온창고) 매각 제외
- 목록 6. 지상 제시외 기계기구(태양광발전설비) 매각 제외
- 목록 2. 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 공장 16.8㎡ 멸실
- 목록 8. 경량철골구조 판넬지붕 단층 냉동창고 17.5㎡ 각 2동 소재불명
- 목록 8. 경량철골구조 판넬지붕 폐수처리장 32㎡ 현황은 ‘파이프구조 천막지붕’임
- 2024타경379 사건의 감정서 중 제시외 건물 ㄱ~ㄹ은 목록 8, 9, 10에 해당

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2024타경379 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 장평면 봉림리 495 가동

용도: 공장

감정가: 2,335,799,440원

토지면적: 9287.00㎡ (약 2,809.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3066.22㎡ (약 927.9평)

건물 제시외면적: 288.30㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 1. 건물 현황 (건축물대장 기반)

* 가동: 공장, 경량철골구조, 단층, 540㎡ (약 163.4평)

* 나동: 창고시설, 일반철골구조, 단층, 349.77㎡ (약 105.8평)

* 라동: 창고시설, 경량철골구조, 단층, 192㎡ (약 58.1평)

* 마동: 공장, 일반철골구조, 2층, 1358.2㎡ (약 410.8평)

* 바동: 창고시설, 일반철골구조, 단층, 374.25㎡ (약 113.2평)

* 사동: 창고시설, 일반철골구조, 단층, 72㎡ (약 21.8평)

* (추정) 제2종근린생활시설: 경량철골구조, 단층, 180㎡ (약 54.5평) (소재지: 장평면 봉림리 527-5번지)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 장흥군 장평면 봉림리에 위치하며, "대림마을" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 및 접근성

물건은 지방도변에 위치하여 차량 접근성은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 14일 접수된 우리은행 근저당(을8)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 07월 22일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 임차인: 농업회사법인와이푸드테크주식회사 (대표 진유정)

* 전입/사업일자: 2018년 03월 05일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요가 명시되지 않아 인수 여부 및 내용을 정확히 파악하기 어렵습니다. 현장 조사를 통한 확인이 요구됩니다.

1.3. 3. 말소되는 권리

대부분의 근저당, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 4. 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 2,808,200,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 현황

본 물건은 농촌지대의 공장 부지로, 주변에 전답, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하고 있습니다. 특별한 상업시설이나 공장 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 2. 주변 개발 계획

장평제2농공단지가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 기반시설

주변이 농촌 지역으로, 대규모 편의시설이나 병원, 학교 등은 인접해 있지 않을 가능성이 높습니다. 지방도에 접해 있어 차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 2. 주변 관광지

장흥 지역은 보림사, 유치자연휴양림 등 관광지가 있으며, 장흥삼합 등의 특산물이 유명합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 권리관계

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 대항력이 있어 인수해야 하므로, 향후 법적 분쟁 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보: 복잡한 권리관계와 경매 절차가 진행되었거나 진행 중임을 시사하며, 권리 분석 및 명도 과정에 신중함이 요구됩니다.

1.6. 2. 물건 상태 및 매각 제외

* 기계 기구: 본건에 포함된 기계 기구는 대부분 운휴, 해체, 또는 철거된 상태로, 작동 여부, 결함, 재사용 가능성 등에 대한 확인이 반드시 필요합니다. [사용 설명서 참조]

* 매각 제외 목록: 목록 1 (지상 저온창고), 목록 5 (내부 제시외 기계기구 - 저온창고), 목록 6 (지상 제시외 기계기구 - 태양광발전설비)는 매각 대상에서 제외되므로, 실질적인 매각 가치를 판단 시 유의해야 합니다.

* 멸실/소재불명: 목록 2 (공장 16.8㎡)는 멸실되었으며, 목록 8 (냉동창고 17.5㎡ 각 2동)은 소재불명 상태입니다.

* 건물 현황 불일치: 목록 8 (폐수처리장 32㎡)의 현황이 '파이프구조 천막지붕'으로 기재되어 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 주변 환경 및 혐오시설 관련

장흥군 장평면 일대에서 주민들이 폐기물 시설(의료폐기물 소각장, 돼지 농장, 태양광발전소 등) 건립에 반대하는 움직임이 있었습니다. 이는 해당 지역의 환경 문제에 대한 주민들의 우려를 보여주는 것으로, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다. 현재 공개된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 확정하기 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지와 다양한 용도의 건물, 기계 기구를 일괄 매각하는 공장 용지의 경매 건입니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 기계 기구의 상태 불량 및 매각 제외, 건물 멸실 및 소재불명 등은 명도 및 활용 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 환경 문제에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있어, 인근 환경에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 감정가는 약 23.3억원이나, 복잡한 권리관계와 물건 상태를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 9287㎡ (약 2,809평)에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 일부 부대시설을 함께 취득함으로써 개발 및 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 차익: 권리관계 및 물건 상태를 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 시세 대비 저평가된 부분을 발굴할 경우, 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수 보증금(0원)을 제외한 채권 총액(약 28.1억원)과 감정가(약 23.3억원)를 참고해야 합니다. 더불어, 물건의 실제 시세, 주변 토지 및 공장 거래 사례, 기계 기구의 가치, 명도 비용, 예상 수리 비용, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 방문, 임장 활동, 그리고 전문가와의 상담을 통해 심층적인 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.