나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6339 [1] 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 641-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6339 [1] 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 641-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

장흥지원 경매1계 2024타경6339 | 소재지: 전라남도 장흥군 관산읍 옥산길 24 | 감정가: 55,123,750원 | 최저가: 18,063,000원 | 용도: 단독주택

1. 장흥지원 2024타경6339 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2024타경6339 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 641-1

용도: 단독주택

감정가: 55,123,750원

토지면적: 279.00㎡ (약 84.40평)

토지 지분율: 27900 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

건물 지분율: 3967 (전체 지분으로 추정)

건물 제시외면적: 96.60㎡ (약 29.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 관OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 목조 스레트 위 함석지붕 단층 단독주택으로 외벽은 몰탈 및 페인팅, 목재 사이딩 등으로 마감되어 있습니다. 내벽은 벽지, 목재 등으로, 바닥은 장판지, 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 목재 및 하이샷시입니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있습니다.

건물 공부상 지붕은 "스레이트지붕"이나, 현황은 "스레이트 위 함석지붕"으로 확인됩니다.

토지는 부정형 평지로, 일부 도로 대비 고지인 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 5-6미터, 남동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

본건 및 인접지상에는 지적도 및 건물개황도 상 부합물 및 종물(기호 ㉠, ㉡)이 소재합니다.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도 장흥군 관산읍 옥당리 소재 "관산 노인주간보호센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 전·답 등 농경지, 임야가 소재하는 순수 농촌지대로, 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 정OO입니다. 특이사항으로 "법정지상권"이 기재되어 있어 권리분석 시 면밀한 검토가 필요합니다. 법정지상권은 건물 소유자가 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 성립 여부에 따라 낙찰 후 법적 분쟁이나 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

주의사항으로 "일괄매각, 제시외 건물(인접 지상에 걸쳐 있음) 포함, 비닐하우스 및 컨테이너 박스 제외"라고 명시되어 있습니다. 이는 매각 대상에 포함되거나 제외되는 물건의 범위가 복잡할 수 있음을 시사하며, 현장 확인 및 관련 자료 검토가 필수적입니다. 특히, 제시외 건물과 부합물/종물은 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

1.5. 상권분석

해당 물건이 위치한 옥당리는 순수 농촌지대로, 주된 용도는 단독주택과 농경지, 임야 등입니다. 인근에 "관산 노인주간보호센터"가 있어 지역 내 사회복지시설 이용 인구는 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 복잡한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 일반적인 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 "관산 노인주간보호센터"가 있어 고령자 복지 시설 이용이 용이할 수 있습니다. 농촌 지역 특성상 주거 환경은 조용하고 한적한 편입니다. 도보 또는 차량을 통해 인근의 버스정류장이나 소규모 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개의 경우 도로 경계로부터 300m 제한 구역에 해당합니다. 소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양의 경우도 300m 제한 구역에 해당합니다. 이러한 가축 사육 제한은 해당 지역의 환경 보호 및 주거 생활과의 조화를 위한 조치로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰받더라도 건물 철거가 불가능하거나 지료 지급 의무가 발생할 수 있으므로, 반드시 전문가를 통해 성립 여부 및 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

제시외 건물 및 인접지상 부합물/종물에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 현황이 공부와 상이(스레트지붕 vs 스레트 위 함석지붕)한 점은 등기부상 권리관계 외 실제 현황과 차이가 있어, 추후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

농촌 지역의 특성상 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있으며, 추후 매각 시 환금성에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 전라남도 장흥군 관산읍의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 약 84.40평의 토지 위에 약 12.00평의 주택이 소재하며, 상당 면적의 제시외 건물(약 29.22평)이 포함되어 있습니다. 감정가는 55,123,750원으로 비교적 저렴하게 평가되었습니다.

하지만, "법정지상권"이라는 중요한 권리 문제가 존재하며, 제시외 건물 및 부합물/종물 관련 사항은 별도의 철저한 확인이 필요합니다. 이러한 법적 리스크를 충분히 이해하고 감수할 수 있다면, 농촌 주택으로서의 활용이나 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

저렴한 감정가: 현재 감정가가 상대적으로 낮아 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

농촌 주택 활용: 조용하고 한적한 농촌 생활을 원하는 분들에게는 매력적인 물건일 수 있습니다.

재건축/리모델링 잠재력: 토지 면적이 넓어 추후 증축이나 리모델링을 통해 활용도를 높일 수 있습니다.

단, 법정지상권 및 제시외 건물 등 법적 리스크를 면밀히 분석하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 사전에 충분히 검토한 후에 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

법원 정보

장흥지원 경매1계