나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [4] 전라남도 강진군 병영면 중고리 337-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [4] 전라남도 강진군 병영면 중고리 337-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경6209
• 주소: 전라남도 강진군 병영면 중고리 337-3
• 감정가: 7,560,000원
• 최저가: 2,478,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

장흥지원 경매2계 2024타경6209 | 소재지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 337-3 | 감정가: 7,560,000원 | 최저가: 2,478,000원 | 용도: 전

1.3. 1.토지 상세 (기호 2, 4-11)

위치 및 주위환경: 본건 토지는 전라남도 강진군 병영면 중고리 소재 "중고마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 일반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 기호 2는 사다리형 평지로 단독주택 부지이며, 기호 4는 가장형 평지로 휴경 전이며 비닐하우스가 소재합니다. 기호 5는 부정형 완경사 토지로 휴경 전이며, 기호 6은 부정형 평지로 휴경 전이며 비닐하우스가 소재합니다. 기호 7은 부정형 완경사 토지로 토지임야 등 일부에 분묘가 소재하며, 기호 8은 사다리형 평지로 답(논)입니다. 기호 9는 부정형 완경사 토지로 휴경 전이며 일부 분묘가 소재하고, 기호 10, 11은 완경사지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지로 휴경 전입니다.

인접 도로상태: 기호 2, 4, 6 토지는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 그러나 기호 5, 7, 9, 10, 11 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근해야 하며, 기호 8 토지는 세로(불) 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지, 소하천구역, 침수위험지구 등 관련 법령에 따른 다양한 규제가 적용됩니다.

제시외 물건: 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.

분묘기지권: 토지 일부(기호 7, 9)에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

1.3. 2.건물 현황 (강진 토지 관련)

건물 구조 및 이용상태: 목조 스레트지붕 단층 단독주택(기호 3(나))과 부속건물인 창고(기호 3(다))가 소재합니다. 현재 주택은 조적 보강 개량지붕 및 확장 등 현황과 공부상 면적 차이가 있습니다.

공부와의 차이: 주택(기호 3(나))의 경우 공부상 면적 46㎡ 대비 현황 면적 약 54.5㎡로 다소 상이합니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물 ㄱ-ㄷ)이 소재합니다.

**1.4.별도 물건 정보 (장흥군 중앙갤러리아파트)**

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 "장흥고등학교" 남서측 인근 중앙갤러리아파트 101동 9층 902호

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 아파트 중 19층 1902호로서, 아파트로 이용 중입니다.

건축년도: 2014년 10월 1일 사용승인되었습니다.

면적: 전용면적 84.6083㎡ (약 25.59평)입니다.

기타: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있으며, 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리합니다.

**1.5.입지조건**

1.5. 1.강진군 병영면 중고리 토지

자연환경: 전원적인 농경지와 임야, 주택지가 혼재된 지역으로 자연환경이 비교적 양호합니다.

접근성: 일부 필지는 맹지로서 도로 접근성 확보가 필요하며, 차량을 통한 접근은 가능합니다.

주변 환경: 마을 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 2.장흥군 건산리 중앙갤러리아파트

주거 환경: 주택 및 상가 지대에 속해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 단지 주변으로 도로망이 잘 구축되어 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

교육: 장흥고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

**1.6.권리분석**

1.6. 1.총괄

본 경매는 채권자 신OOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 본건은 재매각 물건으로, 입찰 시 특별한 주의가 요구됩니다.

1.6. 2.특별 매각 조건

농지취득자격증명 필요: 강진 토지는 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. (2025. 4. 30.자 사실조회회신서 참조)

1.6. 3.기타 권리 사항

맹지: 강진 토지 중 기호 5, 7, 9, 10, 11 필지는 맹지이므로, 향후 건축 또는 토지 이용 시 도로 접근성 문제가 발생할 수 있습니다.

분묘기지권: 강진 토지 중 기호 7, 9 필지에 분묘가 소재하는 바, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 물건: 강진 토지의 제시외 비닐하우스 및 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)은 매각에서 제외되므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

**1.7.상권분석**

1.7. 1.강진군 병영면 중고리 토지

본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규의 규제를 받고 있어, 농업적 이용 또는 전원생활을 위한 부지로 고려할 수 있습니다. 주변 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 미래 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 2.장흥군 건산리 중앙갤러리아파트

주거 및 상업 지역에 위치한 아파트로, 지역 내 수요가 풍부하며 상권 또한 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 인근 학교 및 다양한 편의시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높은 지역입니다.

**1.8.생활정보**

1.8. 1.강진군 병영면 중고리 토지

본 토지는 자연 친화적인 환경 속에 있어 전원생활이나 주말농장 등으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 편의시설 접근성은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.8. 2.장흥군 건산리 중앙갤러리아파트

마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 장흥고등학교가 가까워 교육 환경 또한 우수합니다. 장흥군 내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 생활이 편리한 곳입니다.

**1.9.잠재적 리스크**

1.9. 1.강진 토지

맹지로서 건축 등 토지 활용 시 도로 확보에 추가 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 및 낙찰 무효의 위험이 있습니다.

분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 따릅니다.

재매각 물건이므로, 이전 경매 절차 및 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

토지이용계획 및 가축사육 제한 등 복합적인 법적 규제가 많아 활용 방안 모색에 신중을 기해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 강진군 병영면 중고리 일대에는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.9. 2.장흥 아파트

본 보고서의 정보만으로는 아파트 자체의 명도 관련 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

**1.10.종합 의견**

1.10. 1.강진군 병영면 중고리 토지

저렴한 감정가로 인해 농지 또는 전원생활 부지를 찾는 분들에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 하지만 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등 해결해야 할 명확한 제약 사항이 많으므로, 철저한 사전 조사와 권리 분석 후 신중하게 접근해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.10. 2.장흥군 건산리 중앙갤러리아파트

생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수한 지역에 위치한 아파트로, 실거주 목적에 적합합니다. 2014년 준공으로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 본 보고서에 아파트 자체의 상세 권리 관계나 명도 관련 정보가 충분하지 않아, 추가적인 확인이 필요합니다.

**1.11.투자 포인트**

1.11. 1.강진 토지

농지법, 국토계획법 등 관련 법규를 철저히 검토하여 합법적인 농지 취득 및 활용 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 맹지 문제 해결을 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 가능성을 타진해 보시기 바랍니다. 분묘 이장이나 토지 이용 가능 범위에 대한 확인도 필수적입니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성과 농업 트렌드를 고려한 투자가 필요합니다.

1.11. 2.장흥 아파트

실거주 목적이라면, 인근 아파트 시세와 비교하여 가격 경쟁력을 확인한 후 접근하는 것이 좋습니다. 임대 수익을 고려한다면, 예상 임대료 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

법원 정보

장흥지원 경매2계