나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [7] 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-17 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [7] 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-17 전 경매

• 사건번호: 2024타경6209
• 주소: 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-17
• 감정가: 16,634,150원
• 최저가: 5,450,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

장흥지원 경매2계 2024타경6209 | 소재지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-17 | 감정가: 16,634,150원 | 최저가: 5,450,000원 | 용도: 전

1. 장흥 지원 2024타경6209 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2024타경6209 (7)

소재지 (토지): 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-17

용도 (토지): 전

감정가 (토지 전체 추정): 16,634,150원

토지면적: 2119.00㎡ (약 641.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 신OOOOO

(구분건물) 소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 중앙갤러리아파트 101동 9층 902호

(구분건물) 전용면적: 84.6083㎡ (약 25.59평)

(구분건물) 건물 구조: 철근콘크리트구조 21층 아파트 내 19층 1902호 (2014.10.01 사용승인)

(구분건물) 감정가: 제공된 정보에 포함되어 있지 않음.

2. 입지조건

강진군 병영면 중고리 토지:

주위환경: 본건은 전라남도 강진군 병영면 중고리 소재 "중고마을" 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 토지는 기호 2의 경우 사다리형 평지로 단독주택 부지이며, 기호 4, 6은 부정형 평지로 휴경 전 및 비닐하우스가 소재합니다. 기호 5는 부정형 완경사 토지로 휴경 전이며, 기호 7, 9는 부정형 완경사 토지로 일부 분묘가 소재합니다. 기호 8은 사다리형 평지의 답이며, 기호 10, 11은 완경사지대 내 대체로 평탄한 부정형 토지로 휴경 전입니다.

인접 도로상태: 기호 2, 4, 6 토지는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하나, 기호 5, 7, 9, 10, 11 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근해야 합니다. 기호 8 토지는 세로(불) 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 생산관리지역, 준보전산지, 소하천구역 및 예정지, 침수위험지구 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. (상세 내용은 관련 법규 확인 필요)

장흥군 장흥읍 건산리 아파트:

주위환경: 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 "장흥고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 상가 등으로 이루어진 주택 및 상가지대로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

혐오시설 관련 정보:

주변 시설 검색 결과, 강진군 병영면 중고리 491-17 및 장흥군 장흥읍 건산리 중앙갤러리아파트 인근에서 특별히 언급된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 장흥지원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 신OOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 소유권이 여러 명에게 나뉘어 있습니다.

공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이와 관련된 특별한 제한사항이 있습니다.

본건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었을 가능성이 있습니다.

등기부상 권리 외에 현황상 분묘기지권이 성립되어 있어, 해당 분묘에 대한 권리가 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있습니다.

특별 매각 조건으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

강진군 병영면 중고리 토지:

해당 토지는 주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 기반이 주를 이루는 지역으로, 전형적인 농촌 생활권으로 판단됩니다. 일부 필지는 단독주택 부지로 활용 가능성이 있으나, 전반적으로는 농업용 토지의 성격이 강합니다.

장흥군 장흥읍 건산리 아파트:

해당 아파트는 장흥읍에 위치하며, 주변에 주택 및 상가들이 밀집한 지역입니다. 학교(장흥고등학교), 상업 시설 등 생활 편의 시설의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

강진군 병영면 중고리 토지:

중고마을 인근에 위치하며, 차량 접근은 비교적 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 농경지가 주를 이루므로, 전원생활이나 농업을 계획하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 일부 필지가 맹지이거나 접근성이 좋지 않을 수 있으며, 토지 위에 다수의 분묘가 소재하므로 이에 대한 관리가 필요합니다. 또한, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

장흥군 장흥읍 건산리 아파트:

장흥고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호할 수 있으며, 주변 상가 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 아파트 단지 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 일부 지분 매각:

토지의 소유권이 분산되어 있어, 향후 토지 활용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며 의견 충돌의 가능성이 있습니다.

분묘기지권:

토지 상에 다수의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 토지의 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘 이장 등에 대한 협의 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

맹지 및 접근성:

일부 필지가 맹지이며 인접 토지를 통해 접근해야 하므로, 토지 이용 및 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

농지 취득 및 이용 제한:

농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따라 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 토지 이용 계획 확인을 통해 활용 가능 여부 및 제약 사항을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

재매각:

본 건은 재매각 사건으로, 이전 매각에서 유찰되거나 낙찰자가 잔금을 미납한 사유가 있을 수 있습니다. 이는 권리상의 문제, 현황과의 차이 등 예상치 못한 문제가 존재할 가능성을 시사하므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

건물 현황:

매각 대상이 토지 일부 지분이며 '건물면적 0.00㎡'로 명시되어 있으나, 감정평가서상에는 제시외 건물(집, 창고 등) 및 분묘가 소재하는 것으로 나타납니다. 이러한 건물의 법적, 물리적 처리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

장흥군 아파트 관련 사항:

본 건이 강진군 토지 지분 매각으로 명시되었음에도 불구하고 장흥군 아파트 정보가 함께 제공되었습니다. 만약 동일 경매 사건에 포함된 것이라면, 해당 아파트 물건은 강진군 토지와는 완전히 다른 투자 성격을 지니며, 별도의 법적 절차 및 가치 평가가 필요합니다. (이 점은 투자 결정 시 중요한 고려사항입니다.)

7. 종합 의견

본건은 장흥지원 2024타경6209 (7) 사건으로, 전라남도 강진군 병영면 중고리에 위치한 토지의 일부 지분을 매각 대상으로 합니다. 주요 특징으로는 분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 필수, 공유자 우선매수 신고 가능, 재매각 등의 권리 및 현황상 다수의 제약 사항이 존재합니다. 토지는 농경지와 일부 주택 부지로 활용 가능한 필지로 구성되어 있으며, 대부분 농림지역 및 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 그러나 "중고마을" 인근에 위치하고 일부 필지는 차량 접근이 가능하여, 전원생활이나 농업을 목적으로 하는 실수요자에게는 고려해 볼 만한 대상이 될 수 있습니다.

함께 제공된 장흥군 장흥읍 건산리의 아파트 정보는 강진군 토지 물건과는 지리적으로 완전히 별개이며, 만약 동일 경매 사건에 포함된 경우라면 해당 아파트 물건의 가치 및 투자성은 토지 물건과는 매우 다를 것입니다. 현재로서는 강진군 토지 지분 매각 건에 대한 잠재적 위험 요소(분묘, 맹지, 지분)를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

저가 매수 기회:

본건은 재매각 사건이며, 분묘기지권, 맹지, 지분매각 등 다수의 권리 및 현황상 제약으로 인해 시장 가격보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

실수요자 적합성:

전원생활, 주말농장, 또는 지역 농업을 목적으로 하는 실수요자에게는 경작 가능한 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 특히, 분묘 처리에 대한 감수 의지가 있는 경우 가격 메리트를 크게 가질 수 있습니다.

장흥군 아파트 (별도 고려):

만약 장흥군 아파트가 본 경매 물건에 포함되어 있다면, 이는 완전히 다른 투자 성격의 물건으로서, 도시 지역 상권에 위치한 아파트이므로 일반적인 부동산 투자 관점에서 별도의 평가가 필요합니다.

잠재적 가치 상승 가능성 (일부 필지):

기호 2번과 같이 단독주택 부지로 활용 가능한 평지와 계획관리지역 등에 편입된 필지가 존재할 경우, 향후 활용 방안 모색 시 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 다만, 해당 지역의 개발 현황 및 인허가 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

장흥지원 경매2계