나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [8] 전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [8] 전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경6209
• 주소: 전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1
• 감정가: 16,854,750원
• 최저가: 5,523,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

장흥지원 경매2계 2024타경6209 | 소재지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1 | 감정가: 16,854,750원 | 최저가: 5,523,000원 | 용도: 답

1. 장흥지원 2024타경6209 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2024타경6209 (8)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 16,854,750원 (본 감정가는 토지 지분 매각에 대한 것으로 추정됩니다.)

소재지:

- 토지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1

- 아파트: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 중앙갤러리아파트 101동 9층 902호

용도: 답 (전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1 토지)

토지면적: 2,043.00㎡ (약 618.03평) - 지분 매각

토지 지분율: (제공된 정보상 구체적인 비율 또는 명확한 지분 표현이 없어 생략합니다.)

건물면적: 0.00㎡ (공부상 기준, 단 제시외 건물 존재)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 신OOOOO

1.2. 물건 상세 정보

전라남도 강진군 병영면 중고리 506-1 토지:

- 용도: 답(Rice Paddy)으로 이용 중입니다.

- 주위환경: 본건 토지는 중고마을 인근에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 기호 8 토지는 사다리형 평지로서 답입니다. 토지 일부(기호 7, 9)에는 분묘가 소재합니다.

- 인접 도로상태: 본건(기호 8)은 세로(불)에 접해 있으며, 전반적으로 맹지에 해당하여 인접 토지를 통해 접근해야 합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 기호 8 토지는 소하천구역, 소하천예정지, 침수위험지구로 지정되어 있습니다.

- 제시외 건물: 토지 지상에 공부와 별개로 제시외 건물(종물 및 부합물) ㄱ-ㄷ)이 소재합니다.

전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 중앙갤러리아파트 101동 9층 902호:

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 21층 아파트 중 19층 1902호입니다. (사용승인일: 2014.10.01)

- 전용면적: 84.6083㎡ (약 25.59평)

- 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

- 내부: 외벽 페인트 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감, 창호 샷시 창호로 되어 있습니다.

- 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

- 토지: 자체 지반이 평탄한 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

- 도로: 본건은 중로각지에 접하며, 아파트 단지 주변으로 도로가 개설되어 있습니다.

- 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 입지조건

강진 토지:

- 본건 토지는 전라남도 강진군 병영면 중고리 "중고마을" 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 농촌 지역 특유의 한적한 환경을 가지고 있습니다.

- 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

- 가장 큰 특징은 맹지라는 점이며, 인접 토지를 통해 접근해야 하는 불편함이 있습니다.

장흥 아파트:

- 본건 아파트는 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 "장흥고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주변은 주택, 상가 등이 밀집한 주택 및 상가지대로 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

- 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 양호합니다.

- 교육 시설(장흥고등학교)이 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리한 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 강진군 소재 토지 일부 지분과 장흥군 소재 아파트를 포함하는 것으로 보이며, 다음과 같은 권리 관계와 주의사항을 가지고 있습니다.

- 매각 대상: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다.

- 경매 구분: 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행됩니다.

- 소유자/채무자: 김OO님이며, 채권자는 신OOOOO입니다.

주요 특이사항 및 주의사항:

- 분묘기지권: 토지 내 일부 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

- 지분매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유권 관계 및 이용 협의가 필수적입니다.

- 공유자우선매수신고: 공유자는 법에서 정한 절차에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 권리는 1회로 제한되며, 매수보증금 미납으로 실효될 경우 추후 행사할 수 없습니다.

- 재매각: 본건은 이전에 매각이 이루어지지 않아 재매각으로 진행되는 물건입니다.

- 일괄매각: 일반적으로 토지와 건물을 함께 매각하는 것이나, 본건의 경우 토지 지분 매각이며 공부상 건물 면적은 0㎡입니다. 다만, 토지 지상에 제시외 건물이 존재합니다.

- 농지취득자격증명 필요: 강진 토지는 농지에 해당하므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다 (2025.4.30.자 사실조회회신서 참조).

- 맹지: 강진 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 도로 이용 협의가 필요합니다.

- 제시외 건물: 공부와 별개로 존재하는 제시외 건물들에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

강진 토지:

- 농촌 지역으로, 인근 마을(중고마을)을 중심으로 주택과 농경지가 분포하는 지역입니다.

- 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능하나, 대도시의 편의 시설과는 거리가 있습니다.

- 토지 자체의 활용은 농업, 임업 또는 제한적인 개발 행위 등에 국한될 가능성이 높습니다.

- 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 가축사육제한구역 등 지역 규제를 고려해야 합니다.

장흥 아파트:

- 장흥고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 밀집 지역으로 학군이 좋은 편입니다.

- 주변에 상가, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 일상생활이 편리합니다.

- 버스 정류장과 간선도로 접근성이 좋아 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이합니다.

- 해당 아파트 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 강진 토지 관련:

- 맹지로서의 접근성 문제: 토지 이용 및 개발 시 도로 확보가 최대 난관이 될 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

- 분묘기지권: 분묘 존재로 인한 법적 분쟁 가능성 및 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

- 농지 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등의 지정으로 인해 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 농지취득자격증명 미비 시 입찰 무효 및 보증금 몰취 위험이 있습니다.

- 지분 매각의 불확실성: 토지 공유자들의 권리 행사 및 향후 처분 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다.

- 제시외 건물: 건축물대장 등에 등재되지 않은 건물의 철거 또는 원상 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 침수위험지구: 기호 8 토지가 침수위험지구로 지정되어 있어 자연재해 발생 시 피해 위험이 있습니다.

- 장흥 아파트 관련:

- 본 경매 물건의 감정가가 토지 지분에 초점을 맞춘 것으로 추정되어, 아파트 자체의 정확한 감정가 및 시세 파악이 중요합니다.

- 아파트의 권리 관계, 내부 상태, 하자 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 강진군 소재 농지 지분과 장흥군 소재 아파트라는 서로 다른 성격의 부동산으로 구성되어 있습니다. 강진 토지는 맹지, 분묘기지권, 농지 관련 규제, 지분 매각 등 권리 관계가 복잡하고 활용에 제약이 많아 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지취득자격증명 필요 조건과 공유자 우선매수권 행사 제한 사항은 반드시 숙지해야 합니다. 장흥 아파트는 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖추고 있으나, 토지 지분 매각 물건과 함께 진행되는 점을 감안할 때, 아파트 자체의 가치 평가 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 전체적으로 투자 목적, 리스크 감수 능력, 그리고 추가적인 조사 가능 여부에 따라 가치가 달라질 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 강진 토지:

- 농촌 지역의 특성을 활용한 실수요(영농 목적 등) 또는 장기적인 가치 상승 가능성을 보고 투자할 수 있습니다.

- 토지 이용 규제가 완화될 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 투자 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

- 장흥 아파트:

- 2014년 준공된 비교적 신축 아파트로, 지역 내 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자 대상이 될 수 있습니다.

- 우수한 교육 환경(장흥고 인근)과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

- 기타:

- 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 이유를 파악하여 경쟁률이 낮을 때 유리하게 접근할 수 있습니다.

- 지분 매각 물건의 특성을 활용하여, 공유자와 원만하게 협의하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

장흥지원 경매2계