나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [5] 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-24 임야 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6209 [5] 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-24 임야 경매
- 사건번호: 2024타경6209
- 주소: 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-24
- 감정가: 7,607,700원
- 최저가: 2,493,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 임야
장흥지원 경매2계 2024타경6209 | 소재지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-24 | 감정가: 7,607,700원 | 최저가: 2,493,000원 | 용도: 임야
1. 장흥지원 2024타경6209 (5) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 장흥지원 2024타경6209 (5)
소재지: 전라남도 강진군 병영면 중고리 491-24
용도: 임야
감정가: 7,607,700 원
토지면적: 711.00㎡ (약 215.08 평)
토지 지분율: 71100 (본 건 토지 전체에 대한 소유권을 의미하는 것으로 추정)
매각대상: 토지매각 (건물 및 구분건물은 본 경매 대상이 아님)
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 신OOOOO
주요 특징: 분묘기지권 존재, 맹지 (인접토지 이용 필요)
1.2. 물건 상세 내역
본 물건은 전라남도 강진군 병영면 중고리 소재 임야로서, 총 면적은 711.00㎡ (약 215.08 평)입니다. 감정평가 요항표에 따르면, 본건은 기호 2, 4-11의 여러 필지로 구성되어 있습니다.
주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 일반적인 농촌 마을 환경을 이루고 있습니다.
각 필지의 이용 현황은 기호 2는 단독주택 부지, 기호 4, 6, 9, 10, 11은 휴경 전 또는 전으로 이용되고 있으며, 일부 필지에는 비닐하우스가 소재합니다. 기호 5는 휴경 전, 기호 7은 임야 등이며 일부 분묘가 소재합니다. 기호 8은 답(논)으로 이용 중입니다.
교통 상황은 차량 접근이 가능하나, 일부 필지는 맹지에 해당하여 인접 토지를 통해 접근해야 합니다. 기호 2, 4, 6 필지는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있으나, 기호 5, 7, 9, 10, 11은 맹지에 해당합니다.
토지이용계획 및 제한상태는 각 필지별로 다양합니다. 기호 2는 계획관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 해당합니다. 기호 4, 6, 8은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 속하며, 기호 8은 소하천구역, 소하천예정지, 침수위험지구로도 지정되어 있습니다. 기호 5, 7, 9, 10, 11은 농림지역 또는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규의 적용을 받습니다.
제시외 물건으로는 기호 2 토지 지상에 제시외 건물(종물 및 부합물) ㄱ-ㄷ)이 소재하는 것으로 파악되었으나, 본 경매 물건은 토지매각 대상이므로 건물은 별도 확인이 필요합니다.
구분건물 감정평가요항표에 언급된 장흥군 장흥읍 건산리 소재 아파트(중앙갤러리아파트 101동 9층 902호) 및 건물감정평가요항표에 언급된 단독주택과 창고 등은 본 사건의 직접적인 매각 대상이 아닙니다.
1.3. 입지조건
본건은 전라남도 강진군 병영면 중고리 소재 "중고마을" 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다.
인근까지 차량 접근은 가능하나, 일부 필지가 맹지에 해당하여 인접 토지 소유자의 통행권을 확보해야 하는 점은 접근성에 있어 제약 요소입니다.
마을과 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.
주변 환경에 대한 추가 조사 결과, 해당 지역 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 임야의 특성상 자연환경이 주를 이룹니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 채권자는 신OOOOO입니다.
권리분석상 가장 중요한 사항은 "분묘기지권"의 존재입니다. 이는 토지 사용에 있어 분묘에 대한 권리가 인정될 수 있음을 의미하므로, 향후 토지 이용 계획 시 반드시 고려해야 합니다.
또한, "맹지"라는 점은 본건 토지에 직접적으로 도로에 접한 부분이 없어 인접 토지의 통행을 확보해야 하는 중요한 제약 조건입니다.
이 외에 추가적인 권리 사항은 경매 법원의 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 상세히 확인해야 합니다.
1.5. 상권분석
본건은 순수 임야로서 현재 농업용지 또는 임업용지로 이용되고 있거나 휴경 중인 토지들이 주를 이룹니다. 따라서 직접적인 상업적 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.
그러나 일부 필지가 계획관리지역, 자연취락지구에 포함되어 있어, 장기적으로는 토지 이용 계획 변경 등을 통한 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.
주위 환경이 주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 점을 고려할 때, 소규모 주택 건설이나 주말 농장, 전원생활 부지로서의 잠재적 가치는 있을 수 있습니다.
"중고마을"이라는 지역적 특색을 활용한 지역 경제 활성화나 특정 사업(예: 농촌 체험)과의 연계 가능성도 제한적으로 고려해 볼 수 있습니다.
1.6. 생활정보
본건 소재지인 강진군 병영면 중고리는 전형적인 농촌 마을로, 주택과 농경지가 어우러진 한적한 환경입니다.
인근 "중고마을"이 있으며, 기본적인 생활 편의시설이나 편의시설은 차량으로 이동하여 병영면 소재지 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.
교통 상황은 차량 접근이 가능하지만, 맹지인 점은 일상적인 통행에 불편을 초래할 수 있습니다.
귀농·귀촌이나 전원생활을 희망하는 경우, 조용한 환경에서 자연을 접하며 생활하기에 적합할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 "맹지"라는 점과 "분묘기지권"의 존재입니다. 맹지의 경우, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행권 확보가 필수적이며, 이에 따른 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권자의 사용 수익권을 제한할 수 있는 중대한 권리로서, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.
또한, 토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 각종 토지 이용 규제가 다수 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.
기호 8 필지의 경우 소하천구역, 소하천예정지, 침수위험지구로 지정되어 있어 수해 등 재해 관련 위험도 존재할 수 있습니다.
제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하는 것으로 파악되었으나, 매각 대상이 토지이므로 건물에 대한 명확한 처리 방안은 별도 확인이 필요하며, 이는 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 전라남도 강진군 병영면 중고리에 위치한 임야로서, 상대적으로 낮은 감정가에 비해 상당한 제약 사항을 안고 있는 물건입니다.
주요 제약 사항으로는 맹지, 분묘기지권 존재, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등이 있으며, 이로 인해 토지 활용에 있어 상당한 어려움이 예상됩니다.
특히 분묘기지권은 분묘의 이전 또는 사용에 대한 협의가 필요하며, 맹지라는 점은 접근성 문제를 야기합니다.
다만, 농림지역 및 일부 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 가치를 평가해 볼 수도 있습니다.
하지만 현재로서는 이러한 제약 사항들을 충분히 고려하고, 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.
1.9. 투자 포인트
낮은 감정가: 7,607,700원이라는 감정가는 토지 면적 대비 상당히 낮은 편에 속하므로, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.
장기적 개발 가능성: 일부 필지가 계획관리지역, 자연취락지구에 포함되어 있어, 향후 법규 변경이나 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
자연 친화적 환경: 전원생활, 주말농장, 귀농·귀촌 부지 등 자연 속에서의 활용 방안을 고려하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.
하지만, 앞서 언급된 맹지, 분묘기지권, 각종 개발 제한 등의 리스크를 충분히 인지하고, 이를 극복할 수 있는 전략 수립이 선행되어야 합니다. 이러한 제약 사항들을 해결할 수 있다면, 비교적 저렴한 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
장흥지원 경매2계