나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61469 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 112동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중동중학교" 북서측 인근에 위치하는 "금광1차아파트 112동 18층1804호 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

금광1차아파트 112동 철근콘크리트조 평슬래브지붕 23층 건물 내 18층 1804호로서,
외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경61469 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 112동 18층1804호

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

건축물 정보: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 23층 건물 중 18층, 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 광양시 중동 소재 "중동중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변 시설: 중동중학교가 북서측 인근에 위치하며, 인근에는 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2024-05-29)

진행경매: 주택도시보증공사의 강제경매 (사건번호: 순천지원 2024타경61469)

임차인 현황:

* 신은철 (신 )

* 보증금: 108,000,000원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-23

* 배당신고일자: 2023-09-19

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 임차인 신은철 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 등기부상 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권: 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 거래 사례 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2026년 6월 11일, 16층: 73,000,000원

* 2026년 7월 9일, 7층: 74,000,000원

* 2026년 7월 4일, 4층: 103,000,000원 (고가 거래 사례)

시세 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 59.99㎡ 면적의 시세는 73,000,000원에서 103,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 18층의 중간층은 7,300만원과 7,400만원 거래 사례보다 높을 가능성이 있으나, 10,300만원 거래 사례는 특정 조건에 따른 것으로 판단됩니다. 감정가 98,000,000원은 중간 정도의 가격대에 해당합니다. '중동' 지역은 4급지로 분류됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 금광1차 아파트는 1998년 9월 사용승인되었으며, 총 1,110세대로 구성된 12개 동 규모입니다. 본건은 23층 건물 중 18층에 위치합니다.

주차: 총 360대 주차 가능 (지상 3대, 지하 32대, 총합 360대). (참고: 일부 자료에서는 총 주차 대수를 700대로 표기하기도 합니다).

편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 단지 내 도로 및 외곽 공도 접근이 용이합니다.

주변 교육시설: 북서측 인근에 중동중학교가 위치하며, 광양백운초등학교, 광양중동중학교 등도 가까이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 고등학교는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경으로 인해 낙찰 후 인수 절차에 대한 추가적인 확인 및 소통이 필요할 수 있습니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보물의 상태나 채무 관계가 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

건축 연도: 1998년에 준공된 아파트로, 노후화에 따른 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

층간소음 및 주차: 일부 주민 후기에 따르면 층간소음, 진동, 겨울철 난방 문제, 그리고 주차 공간 부족 등에 대한 언급이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 금광1차 아파트로, 아파트 밀집 지역 내에 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다. 권리 분석상 인수 부담이 되는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가는 98,000,000원이나, 최근 실거래가는 73,000,000원에서 103,000,000원까지 다양하게 나타나므로, 시장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 최소화될 것으로 예상됩니다.

18층 로얄층에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

안정적인 주거 지역에 속해 있어 꾸준한 수요가 기대됩니다.

감정가와 최근 실거래가 사이의 시세 차이를 고려하여, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

최근 실거래가 (JSON 데이터 기반): 73,000,000원 ~ 103,000,000원

시세 분석: 최근 실거래가 중 73,000,000원과 74,000,000원 사례를 고려할 때, 18층의 중간층은 이보다 높은 가격대를 형성할 수 있습니다. 그러나 103,000,000원의 최고가 거래는 특수 사례일 가능성이 높습니다. 감정가 98,000,000원은 최근 실거래가 중간값보다 높게 책정되었습니다. 낙찰가율을 80% ~ 90% 수준으로 가정하고, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 83,000,000원 ~ 90,000,000원 (본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.