나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62998 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62998 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 4층407호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경62998
• 주소: 전라남도 순천시 비봉2길 22, 101동 4층407호 (조례동,시대아파트)
• 감정가: 72,000,000원
• 최저가: 25,805,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 아파트

순천지원 경매7계 2024타경62998 | 소재지: 전라남도 순천시 비봉2길 22, 101동 4층407호 (조례동,시대아파트) | 감정가: 72,000,000원 | 최저가: 25,805,000원 | 용도: 아파트

1. 순천지원 2024타경62998 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경62998 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 4층 407호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

토지면적: 13.44㎡ (약 4.06평)

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 함OO

채무자: 함OO

채권자: 한OO

특이사항: 공유자우선매수신고

주의사항: 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

감정평가서 요약: 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 4층 아파트, 기본 설비 갖춤.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 단지 내에 있습니다. 부근은 대단위 아파트 단지로 형성되어 있으며, 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주변에 NC백화점, 킴스클럽, 홈플러스 등 대형 상업시설이 인접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 순천법원 및 조례호수공원이 가까이 있어 행정기관 접근성과 여가 활동 공간 확보에도 유리합니다. 본 물건지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 함OO입니다. 채권자는 한OO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는, 첫째, 공유자우선매수신고가 있다는 점입니다. 이는 해당 물건의 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 둘째, 전세사기피해자 임차인의 우선매수권이 존재합니다. 이는 주택임대차보호법에 따라 전세사기 피해자로 인정받은 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인이 최고가 매수신고액으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 특별매각조건으로 임차인의 우선매수신고는 1회에 한정됩니다.

현재 임대 관계는 불분명(마상임)하나, 임차인의 우선매수권 존재 가능성으로 인해 현장 확인 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 조례동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 배후 수요가 풍부합니다. NC백화점, 킴스클럽, 홈플러스 등 주요 상업시설이 인접해 있어 소비 활동이 활발한 지역입니다. 이러한 대형 상권의 존재는 지역 내 생활 편의성을 높이고, 다양한 상업 및 편의시설 접근성을 제공합니다. 순천시 인구의 상당 부분을 차지하는 지역으로, 활발한 상권 형성에 기여하고 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 면에서는 단지 내 차량 출입이 편리하며, 주변 대중교통망도 잘 갖춰져 있어 시내 이동이 용이합니다. 교육 환경으로는 순천조례초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 학원가가 형성되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 쇼핑, 문화, 여가 시설로는 NC백화점, 킴스클럽, 홈플러스, 조례호수공원 등이 가까이 있어 쾌적하고 편리한 생활이 가능합니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 19층 아파트 중 4층에 위치하며, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다. 일부 유튜브 영상에서는 2019년 리모델링이 이루어졌다는 정보도 있어 내부 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 권리 분석에서 언급된 전세사기피해자 임차인의 우선매수권과 공유자우선매수권입니다. 이들 권리가 행사될 경우, 경매 절차에서 최고가 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 불분명하여 실제 점유 현황 및 법적 쟁점을 사전에 면밀히 파악해야 합니다. 감정평가액(72,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 60,000,000원)가 낮은 편으로, 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요합니다. 더불어, 순천시 전반적으로 추진 중인 '차세대공공자원화시설(쓰레기 소각장)' 건립을 둘러싼 지역 주민들의 갈등 및 환경 관련 이슈는 장기적으로 지역 전반의 환경 인식이나 개발 계획에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해볼 수 있습니다. 해당 시설 건립지가 조례동과 직접 인접해 있지는 않으나, '순천 조례·연향동, 쓰레기 '몸살''과 같은 뉴스 보도가 있어 지역 내 환경 이슈로 인식할 필요가 있습니다. 36.37㎡(약 11평)의 소형 면적이라는 점도 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

순천시 조례동에 소재한 본 아파트는 편의시설 접근성이 우수하고 교육 환경이 양호한 입지입니다. 그러나 전세사기피해 임차인 및 공유자의 우선매수권이라는 중대한 변수가 존재하여, 낙찰 가능성 및 실제 취득 가능 여부에 대한 불확실성이 매우 높습니다. 또한, 감정가와 시세 간의 차이, 임대 관계 불분명 등 추가적인 검토가 필요한 사항들이 존재합니다. 투자 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 권리관계 분석 및 현장 조사를 선행해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 대형 상업시설(NC백화점, 홈플러스 등)과 공공시설(순천법원, 조례호수공원)이 인접하여 생활 편의성이 뛰어나다는 점입니다. 둘째, 순천조례초등학교 및 학원가 인근으로 교육 환경이 우수하여 실수요자들의 관심을 끌 수 있습니다. 셋째, 감정평가액과 시세 간의 차이를 고려할 때, 만약 우선매수권 행사자가 없어 경쟁 없이 취득 가능하거나 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. 2019년 리모델링 정보는 기본적인 주거 환경이 갖춰져 있음을 시사합니다.

법원 정보

순천지원 경매7계