나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-101호, 103호는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2022타경723 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 828,000,000원

토지면적: 26.20㎡ (약 7.93평)

토지지분: 26.2㎡ (약 7.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.55㎡ (약 28.91평)

건물지분: 95.55㎡ (약 28.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178번지 성현프라자 1층 103호에 소재합니다.

* 주위환경: "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로: 본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(약 25M), 남측으로 왕복 2차로(약 20M), 서측으로 보행자 전용도로와 각각 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 택지개발지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(100m제한구역)에 해당되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

* 주변 시설: 남악복합주민센터, 다양한 상업시설, 아파트 단지 등이 인접해 있습니다. 외부 정보 검색 결과, 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 보다 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권(을6)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

* 소유권: 등기사항전부증명서상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 확인됩니다.

* 등기된 권리 현황:

* 근저당권: 목포원예농업협동조합 (말소), 국 관리청 목포세무서장 (말소)

* 가압류: 조은저축은행 (말소), 농협은행 (말소), 신용보증기금 (말소), 산은캐피탈주식회사 (말소)

* 압류: 목포세무서장 (말소), 목포시 (말소), 국민건강보험공단 (말소), 무안군 (말소)

* 임의경매: 목포원예농업협동조합 (말소)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 3,919,027,564원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (성명: 박성현)

* 전입/사업자 등록일: 2019년 3월 6일

* 배당신고일: 2022년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, 배당신고가 된 점으로 보아 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 기타 특이사항:

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 본 건은 공동담보 물건으로, 해당 채무가 다른 부동산과 연계되어 있음을 유의해야 합니다.

* 유치권이 신고되어 있어 권리분석 시 각별한 주의가 요구됩니다. 유치권의 성립 여부 및 효력에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* -101호와 103호는 경계벽이 제거된 일체형 상가로 이용 중입니다. 이는 현재 이용상태를 반영하나, 추후 원상 복구 또는 분할 사용 시 추가적인 공사나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 임차인이 공유 통로 일부를 점유하여 사용 중인 것으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 '성현프라자' 내 1층에 자리한 근린생활시설입니다.

* 주변은 남악복합주민센터를 중심으로 상업시설, 아파트 단지, 관공서 등이 밀집해 있어, 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있으며, 꾸준한 유동인구 확보가 기대됩니다.

* 현재 물건의 이용 상태를 보면, 일부 호실은 '텃밭', '별밤라이브', '사무실' 등으로 운영되고 있으나, '공실'인 호실도 있어 공실 해소를 위한 적극적인 임대 관리가 필요합니다.

* 일부 임차인이 공용 통로 일부를 점유하여 사용하고 있다는 점은 상가 전체의 이용 편의성을 저해하거나 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 7층 규모이며, 본 건은 1층에 위치합니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건이 위치한 남악리 상업지구는 남악복합주민센터 등 주요 관공서가 인접해 있어 행정 업무 처리 및 관련 서비스 이용이 편리합니다.

* 단지 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 왕복 4차로 및 2차로의 넓은 도로와 접해 있어 매우 우수합니다.

* 주변 아파트 단지는 잠재적인 고객 및 임대 수요층을 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 경매 절차에서 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있으며, 이로 인해 명도에 상당한 어려움이 발생할 수 있습니다. 따라서 유치권의 성립 여부 및 구체적인 내용에 대한 철저한 법률 검토가 시급합니다.

* 대항력 있는 임차인: 비록 인수되는 보증금이 0원으로 파악되지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 권리 관계: 공동담보, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 복합적으로 설정되어 있어 권리 분석에 매우 신중해야 하며, 각 권리의 말소 순서 및 효력을 정확히 파악해야 합니다.

* 구조 변경 관련 이슈: -101호와 103호가 경계벽을 제거한 일체형 상가로 이용되고 있다는 점은 현재 이용에는 편리할 수 있으나, 추후 원상 복구 또는 공간 분할 시 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공용 공간 점유 문제: 일부 임차인이 공용 통로 일부를 점유하고 있어, 상가 전체의 이용 효율성을 떨어뜨리고 다른 이용자와의 마찰 소지가 될 수 있습니다.

* 공실 위험: 일부 호실이 공실 상태로 있다는 점은 임대 수익 확보에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 후 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 및 전략이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리의 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로서, 주변 관공서 및 대규모 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 입지입니다. 교통 및 도로 접근성이 뛰어나고 건물 구조 자체도 양호한 편입니다. 그러나 유치권, 대항력 있는 임차인, 공동담보, 구조 변경된 상가 공간, 공용 통로 점유 등 다수의 복합적인 권리 및 이용상 리스크가 존재합니다. 이러한 잠재적 문제점들에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 해결 방안 마련이 선행된다면, 성공적인 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 입지: 남악복합주민센터 인근 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 고정 수요 확보가 용이합니다.

* 탁월한 접근성: 차량 및 대중교통 접근이 매우 편리하며, 넓은 도로와 접해 있어 물류 이동 및 고객 유치에 유리합니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 소매업, 서비스업, 사무실 등 폭넓은 업종으로 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 장기적 개발 가치: 택지개발지구에 포함되어 있어, 지역 발전과 함께 추가적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 고려: 제시된 감정가는 828,000,000원이며, 본 보고서에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 감안하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 메리트가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 828,000,000원입니다.

제시된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 본 물건에는 유치권, 대항력 있는 임차인(비록 보증금 인수액은 없으나 명도 관련 협의 필요), 공동담보, 구조 변경된 상가 공간, 공용 통로 점유 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 예상 입찰가는 이러한 제반 리스크를 종합적으로 고려하고, 낙찰 후 예상되는 명도 및 권리 문제 해결에 필요한 추가 비용, 그리고 목표 수익률 등을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 유치권 현황에 대한 심층 조사, 임차인과의 사전 협의, 주변 시세 조사, 건물 내부 및 외부 상태에 대한 면밀한 현장 점검 등이 필수적으로 선행되어야 합니다.

제시된 감정가 828,000,000원을 기준선으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적인 접근 방식을 취하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.