나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2022타경723 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층103호 | 감정가: 828,000,000원 | 최저가: 828,000,000원 | 용도: 아파트

1. 목포지원 2022타경723 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층 103호

용도: 아파트 (감정평가서상 근린생활시설로 이용 중)

감정가: 828,000,000원

토지 면적: 26.20㎡ (약 7.92평)

건물 면적: 95.55㎡ (약 28.90평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 1층 103호입니다. 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본 건 단지 동측으로는 왕복 4차로(약 25M), 남측으로는 왕복 2차로(약 20M), 서측으로는 보행자 전용도로와 각각 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 7층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임마감, 드리이비트마감, 강화유리마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 인테리어마감, 모르타르위 페인팅마감 등으로 구성되어 있습니다. 바닥은 데코타일마감, 콘크리트마감 등으로 시공되었으며, 창호는 알루미늄시스템창호 등이 설치되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 이용 상태 및 상권 분석

본 물건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 구체적으로 기호 가)와 나)는 '텃밭'이라는 상호로, 기호 라)와 마)는 '별밤라이브'라는 상호로, 기호 자)는 사무실로 이용 중입니다. 기호 다), 바), 사), 아) 호실은 현재 공실 상태입니다. 특이사항으로는 -101호와 103호는 경계벽을 제거하여 일체의 통합된 상가로 이용 중이며, 기호 라)와 마)는 공용 통로의 일부를 점유하여 사용하고 있습니다. 남악복합주민센터 인근 상업지대에 위치하여 관공서 및 다수의 아파트 단지와 인접해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 중심상업지역으로 상업 활동이 활발히 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.5. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 채권자는 목OOOOOOOOO입니다. 보고서상 특이사항으로 유치권이 신고되어 있습니다. 유치권은 법원의 판단에 따라 인수되거나 소멸될 수 있는 중요한 권리이므로, 이에 대한 정확한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

1.6. 생활 정보

본 물건지 주변으로는 남악복합주민센터가 인접해 있으며, 다수의 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 배후수요가 풍부합니다. 또한, 전라남도 교육청, 무안군청 등 각종 관공서가 가까이 있어 행정 편의성이 높습니다. 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리한 지역입니다. 현재 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 신고된 유치권입니다. 유치권이 법적으로 인정될 경우, 낙찰자가 해당 유치권 금액을 인수해야 할 수 있어 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 기존 임차인과의 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. 또한, 현재 일부 호실이 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 마지막으로, 공용 통로 일부를 점유하여 사용하고 있는 부분에 대해 추후 문제가 발생할 경우 원상복구 또는 별도의 합의가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 남악신도시 중심상업지역 내의 우수한 입지에 자리하고 있어 상권 활성화 및 높은 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있으며, 건물 상태도 전반적으로 양호한 편입니다. 다만, 유치권 신고, 임대차 현황 미상, 일부 공실 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 전에는 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

우수한 입지: 남악신도시 중심상업지역 내 핵심 상권에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

활용도 높은 공간: 통합된 상가로 넓은 공간 활용이 가능하며, 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

권리 분석 후 시세 차익: 유치권 문제를 명확히 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

목포지원 경매1계