나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [9] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

본건은 전라남도 목포지원 2022타경723 (9) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178, 성현프라자 7층 702호입니다.

본 물건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 152,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 21.11㎡ (약 6.38평)이며, 건물 면적은 76.98㎡ (약 23.29평)입니다.

본건은 공동담보, 대항력 있는 임차인, 유치권 등의 특이사항이 있습니다.

3. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 소재한 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 건물 7층 702호입니다.

주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 7층 건물 중 7층에 해당하며, 기본적인 급배수 위생설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 시스템 냉난방기 등이 구비되어 있습니다.

토지는 세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물 단지는 동측으로 왕복 4차로(약 25M), 남측으로 왕복 2차로(약 20M), 서측으로 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

본건에는 현재 다음과 같은 임차인이 거주 중이거나 사업장을 운영 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-09-27

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-09-17

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사와이

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업)일자: 2018-01-02

대항력: 있음

등기부 채권 총액은 3,919,027,564원입니다.

말소기준권리는 2020년 03월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권(을6)이며, 현재 등기부 상의 모든 권리들은 해당 권리보다 후순위이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

5. 상권분석

본 건이 소재한 남악리는 무안군의 중심 상업지구로, 다양한 상업 시설과 아파트 단지, 관공서 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

특히, "남악복합주민센터" 인근에 위치하여 공공기관 이용객 및 지역 주민들의 접근이 용이한 편입니다.

건물은 중심상업지역 내에 위치하며, 다수의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설로, 다양한 상업 업종의 입점이 가능합니다.

6. 생활정보

본 건 인근에는 남악복합주민센터가 위치하여 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 주거 지역의 배후 수요를 흡수할 수 있으며, 상업 시설이 혼재하여 각종 편의 시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 가능하고 차량 접근성이 좋아 생활 환경은 편리한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

본 건에는 대항력 있는 임차인(주식회사와이디유달)이 존재하므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용과 성립 여부, 인수 여부에 대한 상세한 조사가 필수적입니다.

공동담보 물건으로 경매가 진행될 경우, 다른 담보 물건과의 연계성 및 추가적인 채무 인수 가능성을 고려해야 합니다.

건물 내 일부 호실이 공실로 파악되었으며, 임대 관계가 미상인 점은 공실 위험 및 임대 수익률 변동 가능성을 시사합니다.

등기부 채권 총액이 약 39억원으로 매우 높아, 채권자 간의 이해관계 및 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

감정평가서상 임대관계는 미상이며, 건물 일부를 공용통로 부분 점유 사용하여 이용 중이라는 내용이 있어, 이에 대한 권리 관계 확인이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 남악복합주민센터와 아파트 단지 인근에 자리하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 역시 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 유치권, 공동담보 등의 복합적인 권리 관계와 높은 채권 총액으로 인해 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 낙찰 후 인수해야 할 보증금 및 기타 채무에 대한 정확한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

9. 투자 포인트

중심상업지역 내 위치하여 상업 활동의 기반이 견고합니다.

행정복합센터 및 주거지역 인접으로 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

양호한 교통망은 물건 접근성을 높여줍니다.

건물과 토지가 일괄 매각되어 통합 관리가 용이합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 152,000,000원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원 인수 가능성, 유치권 등의 권리 분석 결과, 향후 공실률 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.