나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [8] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2022타경723 (8) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178에 위치한 성현프라자 7층 701호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 483,000,000원입니다.

본 건의 토지 면적은 65.35㎡ (약 19.77평)이며, 건물 면적은 238.19㎡ (약 72.05평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층, 지상 7층 건물로, 사용 승인일은 2013년 02월 13일입니다.

성현프라자의 총 대지 면적은 898.1㎡ (약 271.70평)이며, 건축 면적은 622.26㎡ (약 188.26평), 총 연면적은 4941.94㎡ (약 1494.75평)입니다.

건축물의 건폐율은 69.29%, 용적률은 455.09%입니다.

본건은 성현프라자 내 7층 701호에 해당합니다.

채권자는 목OOOOOOOOO (목포원예농협)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본 건 단지 동측으로는 왕복 4차로(폭 약 25M), 남측으로는 왕복 2차로(폭 약 20M), 서측으로는 보행자 전용 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 03월 20일자 목포원예농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부등본상 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 박 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-02-08, 배당신고일자 2022-04-25, 대항력 없음)

* 박 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-13, 확정일자 2022-05-27, 배당신고일자 2022-05-27, 대항력 있음)

* 주식회사케이지골드 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업자등록일자) 2021-04-15, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음)

집합건물 등기부 요약 상 총 채권 최고액은 3,919,027,564원입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 공동담보, 유치권이 언급되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 성현프라자는 남악복합주민센터 인근의 중심 상업지역에 위치하고 있습니다.

주변에 상업시설, 아파트 단지, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 비교적 풍부한 지역입니다.

건물 이용 상태를 보면 '텃밭', '별밤라이브', '사무실' 등 다양한 업종으로 활용되고 있으며, 일부 공실도 존재하는 것으로 파악됩니다.

건물 구조상 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 남악복합주민센터가 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지가 많아 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 도보 및 차량 접근성이 우수한 편입니다.

교통망으로는 인근 버스 승강장 이용 및 차량을 통한 시내외 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 30,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 유치권: 특이사항 및 특수물건 정보에 '유치권'이 명시되어 있어, 실제 유치권 성립 여부 및 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 및 명도 지연의 원인이 될 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡하거나 채권자 간의 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대차 관계가 불분명한 부분이 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 검색 결과에 따르면, 무안군 삼향읍 유교리 인근에서 의료폐기물 소각장 건립 논란이 있었으나, 해당 소각장 건립 계획은 2025년 11월 군계획위원회에서 불허가 결정되었습니다. 이는 본건의 직접적인 혐오시설에 해당하지는 않으나, 지역 개발 및 환경 이슈와 관련될 수 있는 사안입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 무안군 남악신도시 내 상업지역의 핵심 입지에 위치하며, 건물 자체의 규모 및 용도 또한 다양하게 활용 가능하여 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 유치권 등의 권리 상 특이사항 존재는 본건의 위험 요인이 될 수 있으므로, 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

채권 최고액 총액이 상당하여 경매 절차 진행 및 낙찰가 결정에 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 남악신도시 중심 상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 다양한 활용 가능성: 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 용이합니다.

* 편의 시설 인접: 남악복합주민센터 등 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(30,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

감정가 483,000,000원과 현재 시장 상황, 본건의 권리 관계, 잠재적 리스크(특히 유치권) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 권리 분석 및 현장 답사를 통한 실사 후, 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.