나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (7)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 444,000,000원

토지면적: 50.56㎡ (약 15.30평)

건물면적: 184.38㎡ (약 55.78평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목OOOOOOOOO (목포원예농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 유치권

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178번지 소재 "성현프라자" 건물 내 3층 303호. "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치. 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 본 건물 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 본 건물 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약 25M), 남측으로 왕복 2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역. 소로1류, 중로1류, 중로2류 접합. 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권 (을6).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 상 지상권 개요 없음).

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-09

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

등기부채권 총액: 3,919,027,564원.

권리관계 요약: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임. 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

건물 개요: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178번지 소재 "성현프라자" 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 7층 건물이며, 본 물건은 3층 303호임.

용도 및 이용 현황: 본 건물은 제1종 근린생활시설 용도로 사용 중이며, 3층 303호의 구체적인 이용 현황 정보는 제공되지 않았으나 상가로서의 용도로 추정됨. (타 호실은 텃밭, 별밤라이브, 사무실 등으로 이용 중이며, 일부 공실이 존재함).

주변 상권 특성: "남악복합주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서가 혼재되어 있어 지역 내 상업 활동의 중심지로 기능할 수 있는 입지임.

5. 생활정보

편의시설: 해당 물건지 주변은 상업지대, 주거단지, 관공서 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

교통 편의성: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스 승강장이 있어 교통 편의성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

유치권: 보고서상 특이사항 및 특수물건정보에 명시된 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 채무 부담이 될 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

공동담보: 해당 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 건으로, 담보 물건 가치 변동에 따라 영향을 받을 수 있음.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 정확한 임대 내역 파악이 어려운 점이 있음.

공실 가능성: 건물 내 일부 호실이 공실 상태로 이용 중이라는 점은 건물 전체의 수익성에 영향을 미칠 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 경매 진행 및 낙찰가 결정에 있어 중요한 고려 요소임.

공용 공간 점유: 일부 호실이 공용통로 일부를 점유하여 사용 중인 것으로 파악되어, 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 무안군 삼향읍 지역에 대규모 의료폐기물 소각장 건립 시도가 있었으나, 주민 반대 및 군계획위원회 부결로 현재는 추진되지 않는 것으로 파악됨. 따라서 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설로 인한 문제는 현재 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 남악지구의 중심 상업지역 내에 위치한 성현프라자 건물 내 구분 상가임. "남악복합주민센터" 인근에 자리하여 행정 및 상업 기능 이용이 편리하며, 교통 접근성 또한 양호하여 지역 내 상권으로서의 잠재력을 가지고 있음. 다만, 유치권 및 공동담보 등 특수 권리 관계가 존재하여 면밀한 추가 조사가 필수적임. 높은 채권 총액 또한 경매 진행 과정에서 고려해야 할 중요한 요소임.

8. 투자 포인트

남악 신도시 중심 상업지구 내 위치.

관공서 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 기대.

경매 법원의 감정평가액 대비 낮은 금액으로 낙찰될 경우 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 이 의 보증금 20,000,000원에 대해 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가 444,000,000원을 기준으로 하되, 유치권, 공동담보 등 특수 권리 사항에 대한 철저한 조사를 통해 정확한 인수 금액 또는 관련 리스크를 파악하는 것이 가장 중요합니다. 유치권이 존재할 경우, 해당 유치권의 금액과 성격을 면밀히 분석하여 낙찰가에 반영해야 하며, 이는 낙찰가의 하한선을 결정하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사, 권리 분석 전문가와의 상담, 그리고 물건의 실제 가치 평가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.