나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층303호 근린상가 경매

• 사건번호: 2022타경723
• 주소: 전라남도 무안군 삼향읍 대죽서로 17 성현프라자, 3층303호
• 용도: 근린상가

목포지원 경매1계 2022타경723 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 대죽서로 17 성현프라자, 3층303호 | 감정가: 444,000,000원 | 최저가: 248,640,000원 | 용도: 근린상가

1. 목포 지원 2022타경723 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (7)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층303호

용도: 아파트 (감정평가서 상으로는 근린생활시설로 기재되어 있음)

감정가: 444,000,000원

토지면적: 50.56㎡ (약 15.3평)

토지 지분율: 5056

건물면적: 184.38㎡ (약 55.78평)

건물 지분율: 18438

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178번지, 성현프라자 3층 303호에 소재합니다.

"남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대입니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물 서측으로는 보행자 전용도로가 접해 있으며, 동측 및 남측으로는 각각 왕복 4차로 및 2차로의 도로가 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 높은 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채무자 겸 소유자인 김OO의 부동산에 대해 목OOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본 상 확인되는 권리 관계 외에, 본 건에는 '유치권'이 신고되어 있는 특이사항이 있습니다.

유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있으므로, 정확한 유치권 성립 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 남악리는 무안군의 중심상업지역으로, 다양한 상업 시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다.

인근에 남악복합주민센터 등 관공서가 위치하여 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

현재 감정평가서 상 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 기호 가), 나)는 '텃밭'이라는 상호로, 기호 라), 마)는 '별밤라이브'라는 상호로, 기호 자)는 '사무실'로 이용되고 있습니다.

일부 호실(기호 다), 바), 사), 아))은 공실 상태이며, 이는 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 일부 호실이 공용 통로 일부를 점유하여 사용하고 있어, 이는 향후 임대차 계약이나 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 남악복합주민센터가 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다.

인근 아파트 단지 및 주거 밀집 지역은 본 건의 잠재적인 고객층을 형성합니다.

차량 이용 시 주요 도로망으로의 연계가 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 접근성이 우수합니다.

본 건이 속한 중심상업지역은 다양한 편의 시설, 금융, 의료, 교육 시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 본 건과 인접한 지역에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권 신고 내용에 따라서는 상당한 금액의 인수 부담이 발생할 수 있으며, 이는 투자 수익률을 크게 저하시킬 수 있습니다.

감정평가서에 기재된 '근린생활시설' 용도와, 물건 기본 정보에 '아파트'로 기재된 용도 간의 불일치가 발견됩니다. 실제 등기부등본 및 건축물대장 등을 통해 정확한 용도와 현황을 확인해야 하며, 용도에 따른 건축법, 세법상 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

일부 호실의 공실 상태와 공용 통로 점유 사용 등의 현황은 명도 및 건물 관리 측면에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 남악신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 잠재력은 높다고 평가됩니다.

하지만, 신고된 유치권으로 인한 인수 부담과 건물 내 이용 현황의 불확실성, 용도상의 혼동 가능성 등 투자 결정에 앞서 반드시 해결해야 할 리스크 요인들을 안고 있습니다.

따라서, 유치권의 실체와 금액을 명확히 파악하고, 건물 내 모든 호실의 현황 및 법적 검토를 거친 후 신중하게 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 남악신도시 중심상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

교통 및 접근성: 왕복 4차선 도로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

시세차익 가능성: 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 유치권 등 부대비용 고려 필수)

다양한 활용 가능성: 근린생활시설로서 업종 전환 등을 통해 수익성 개선이 가능할 수 있습니다. (단, 용도 규제 확인 필요)

법원 정보

목포지원 경매1계