나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [5] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공용통로부분 일부를 점유하여 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178번지, 성현프라자 2층 204호에 소재하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 7층 건물 중 2층 204호이며, 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

총 건물면적은 4,941.94㎡이며, 본 건이 속한 집합건물의 전유부분 면적은 143.43㎡ (약 43.39평)입니다.

일괄 매각 대상 토지의 면적은 39.33㎡ (약 11.90평)이며, 집합건물로서 토지 지분으로 포함됩니다.

1.2. 면적 및 가치

본 건의 감정가는 393,000,000원입니다.

토지 면적은 39.33㎡ (약 11.90평)이며, 토지 지분 면적 또한 39.331㎡ (약 11.90평)입니다.

건물 면적은 143.43㎡ (약 43.39평)이며, 건물 지분 면적 역시 143.43㎡ (약 43.39평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 목포지원 2022타경723 (5)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 목OOOOOOOOO입니다.

본 건에는 대항력있는 임차인, 공동담보, 유치권 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로 공용통로 부분 일부를 점유하여 사용 중인 점이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치한 "성현프라자" 2층 204호입니다.

주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건이 속한 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 서측으로는 보행자 전용도로와 접하며, 동측으로는 왕복 4차로 (폭 약 25M), 남측으로는 왕복 2차로 (폭 약 20M) 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

용도지역 상 소로 1류, 중로 1류, 중로 2류 도로와 접해 있으며, 가축 사육 제한 구역 및 택지 개발 지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 이 씨가 보증금 60,000,000원, 차임 0원 조건으로 2020년 2월 19일 전입(사업일자) 및 2022년 5월 27일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2022년 5월 27일입니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

차임이 0원으로 신고된 점과 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우 예상보다 높은 실투자금이 발생할 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 최초 소유권 이전은 2017년 6월 16일에 김현수 씨 명의로 이루어졌습니다.

이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기들이 존재했으나, 모두 말소 예정(또는 말소)으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2020년 3월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당 (채권최고액 2,880,000,000원)입니다.

현재 등기부채권 총액은 3,919,027,564원으로 파악됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건이 위치한 성현프라자 내에는 제1종 근린생활시설 용도로 이용되는 다양한 업종이 있습니다.

현재 "텃밭" 상호로 운영 중인 곳이 있으며, "별밤라이브" 상호로 운영 중인 곳, 그리고 사무실로 이용 중인 호실이 있습니다.

4.2. 공실 현황

일부 호실 (기호 다), 바), 사), 아))은 공실 상태인 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 기본적인 급배수 위생설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 엘리베이터 설비, 시스템 냉난방기 등이 구비되어 있습니다.

지하 1층에는 주차장이 마련되어 있으며, 건물 외벽은 석재, 드라이비트, 강화유리 마감 등 다양한 재질로 시공되었습니다.

내벽은 인테리어 마감 및 모르타르 위 페인팅 마감, 바닥은 데코타일 및 콘크리트 마감 등입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 이 씨는 대항력이 있어, 보증금 60,000,000원의 인수 여부가 불확실합니다.

차임이 0원으로 신고된 점과 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점은 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우 예상보다 높은 실투자금이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 관련 (공용 통로 점유)

성현프라자 내 일부 호실(기호 라), 마))에서 공용 통로 부분 일부를 점유하여 사용 중인 것으로 확인됩니다.

이는 향후 건물 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 원상회복 또는 사용료 지불 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 권리 관계 (유치권, 공동담보)

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건 명세서 상 유치권이 명시되어 있습니다.

유치권이 실제로 성립하는 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

또한, 공동담보로 묶여 경매된 물건이므로, 해당 물건의 추가적인 채무 부담이나 권리 관계를 면밀히 살펴봐야 합니다.

6.4. 높은 총 채무액

본 건과 관련된 등기부채권 총액이 약 39억 원에 달하는 높은 수준입니다.

이는 경매 과정에서 추가적인 채권 신고나 배당 요구로 인해 채무 총액이 더 늘어날 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍의 중심 상업지구 내에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

특히 남악복합주민센터 인근에 위치하여 관공서 및 유관 시설과의 접근성이 좋습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 공용 통로 점유 사용으로 인한 문제, 명시된 유치권의 실제 성립 여부 등 낙찰 후 인수해야 할 부담이 존재할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 일부 공실이 존재하나, 안정적인 상권 내 위치를 고려할 때 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상업 지역 내 위치: 주변에 아파트 단지 및 관공서가 많아 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 교통 접근성 양호: 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전용면적 대비 넓은 건물 면적: 143.43㎡ (약 43.39평)의 넓은 전용 면적을 활용한 다양한 업종 운영이 가능합니다.

* 잠재적 임대 수익: 공실인 호실을 활용하여 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 393,000,000원입니다.

제공된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 계산할 경우, 감정가를 기준으로 입찰가 산정의 기초로 삼을 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 60,000,000원이 실제 인수 대상이 될 경우, 실투자금 부담이 커지므로 이를 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가 393,000,000원에서 보증금 인수 가능 금액, 유치권 및 공용통로 점유 문제에 따른 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 300,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.