나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 목포지원 2022타경723 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOOO (목포원예농업협동조합)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

1.3. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 50.99㎡ (약 15.43평)

* 건물면적: 185.94㎡ (약 56.27평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지형상 및 이용상태: 세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 3층 301호

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 424,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 토지지분: 50.99㎡

* 건물지분: 185.94㎡

* 특이사항: 공동담보, 유치권

* 특수물건정보: 공동담보, 유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 3층 301호임.

* 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

* 본 건 단지까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

* 단지 동측으로 왕복 4차로 (노폭 약 25M), 남측으로 왕복 2차로 (노폭 약 20M), 서측으로 보행자 전용도로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 편리함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역.

* 소로1류(폭 10M-12M), 중로1류(폭 20M-25M), 중로2류(폭 15M-20M)에 접함.

* 가축사육제한구역(100m제한구역), 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 3월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권 (을6)임.

3.2. 주요 권리 내역

* 본 건에는 총액 약 39억 1천 9백여만원에 달하는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등기 등이 존재함.

* 주요 권리로는 목포원예농업협동조합의 근저당(2,880,000,000원), 국세청 근저당(163,468,380원), 조은저축은행 가압류(306,039,513원), 농협은행 가압류(148,710,011원), 신용보증기금 가압류(263,000,000원), 목포세무서장 압류, 산은캐피탈 가압류(157,809,660원), 국민건강보험공단 압류, 무안군 압류 등이 있음.

* 등기부채권 총액: 3,919,027,564원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 개요 (구체적인 내용은 제공되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 상태

* 건물 총 7층 중 3층 301호로, 용도는 제1종근린생활시설임.

* 감정평가서 상 이용 상태는 다양한 업종으로 사용 중이거나 공실인 상태가 혼재되어 있음. (예: 텃밭, 별밤라이브, 사무실 등).

* 다만, 본 경매 물건은 3층 301호 단일 호실로, 해당 호실의 실제 이용 상태는 별도 확인이 필요함.

4.2. 주변 상권 분석

* 본 건이 위치한 남악신도시는 과거 전남도청 이전과 함께 행정수도로서 성장이 기대되었으나, 최근 상업시설 과잉 공급 및 경기 침체로 인해 상당한 공실률을 보이며 상권 침체를 겪고 있는 것으로 분석됨.

* 지역 정치권에서는 초기 도시 개발 과정에서 상업 용지 과도 배정으로 인한 상가 공급 과잉을 상권 침체의 주 원인으로 지적하고 있음.

* 체감 공실률이 40%에 달한다는 분석도 있으며, 상가 매매가도 분양가 대비 절반 이하로 하락한 사례가 있음.

* 그럼에도 불구하고, 최근 오룡지구 입주 시작 및 젊은 층 유입 증가, 새로운 트렌디한 상점들의 개점으로 인해 일부 활성화 조짐도 보이고 있으며, 지역 인구도 다시 증가하는 추세임.

* 본 건이 위치한 중심상업지역은 주변에 아파트 단지와 관공서가 혼재되어 있어 잠재적인 수요층은 확보되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 남악복합주민센터가 인근에 위치함.

* 전라남도도립도서관, 전라남도청 등 관공서가 약 1km 거리에 있음.

* 다양한 식당, 술집, 카페 등 외식 및 문화생활 시설이 있음.

* 프리미엄 키즈카페 "헬로방방"이 있으며, 다양한 놀이 및 파티 공간을 제공함.

* 모텔 및 무인호텔 등 숙박시설이 운영되고 있으며, 기본 조식 및 세탁 서비스 등을 제공함.

* 마사지 샵 등 힐링 센터가 있었음.

5.2. 주변 의료시설

* "아빠손동물병원"이 무안군 삼향읍 남악3로에 위치함.

* "무안전원주야간보호센터"와 같은 노인복지시설이 있음.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 본 건이 위치한 남악신도시는 비교적 잘 정비된 신도시 환경을 갖추고 있음.

* 과거 삼향읍 및 청계면 지역에서 의료폐기물 소각장 설치에 대한 주민들의 강력한 반대와 군 차원의 불허가 결정 사례가 있었음.

* 이러한 소각장 등이 설치될 경우, 인근 지역의 주거 환경 및 지역 이미지에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 제기된 바 있음.

* 현재 본 건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 잠재적인 지역 환경 문제에 대한 고려는 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 채권 총액이 매우 높음 (약 39억원).

* 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 예상치 못한 인수되는 권리가 있는지 철저한 검토가 필요함.

6.2. 유치권 및 특수물건 정보

* 공동담보 및 유치권이 명시되어 있어, 유치권의 성립 여부 및 그 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 이에 대한 면밀한 조사와 법적 검토가 반드시 선행되어야 함.

6.3. 건물 상태

* 건물은 철근콘크리트구조로, 비교적 일반적인 상가 건물 형태임.

* 건물의 노후화 정도, 내부 상태, 관리 상태 등에 대한 현장 확인이 필수적임.

6.4. 임대차 관련 리스크

* 임대 관계는 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 명도에 대한 부담이 발생할 수 있음.

* 감정평가서 상, 일부 호실에서 공용 통로 일부를 점유하여 사용한 사례가 있으므로, 본 건 301호의 실제 사용 현황 및 점유 관계 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리의 중심 상업지역에 위치한 근린상가 건물 3층 301호임.

* 남악복합주민센터 인근에 위치하여 입지적 이점은 있으나, 남악신도시 상권 전반의 높은 공실률과 상권 침체 이슈가 존재함.

* 채권 총액이 매우 높고 공동담보, 유치권 등 복잡한 권리 관계 및 특수 사항이 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 임대차 관계가 불명확하고, 공용부분 점유 사용 이력이 있어 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적임.

* 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 입찰 여부를 결정해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* "남악복합주민센터" 인근의 중심 상업지역으로, 공공기관 및 아파트 단지가 혼재하여 배후 수요 확보 가능성이 있음.

* 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 최근 젊은 층 유입 및 새로운 상권 형성 움직임이 감지되고 있음.

8.2. 잠재력

* 상업용 건부지로서 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (다만, 높은 부채 규모 및 상권 침체 요인 고려 필요).

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 감정가는 424,000,000원임.

* 현재 남악신도시 상권의 침체 및 높은 채권 총액, 유치권 등의 특이사항을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권 시세, 유사 물건 낙찰 사례, 현장 조사 결과, 명도 가능성, 유치권의 실체 및 효력 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적임.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 반드시 충분한 추가 조사를 거쳐 보수적으로 입찰가를 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.