나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 아파트 경매

• 사건번호: 2022타경723
• 주소: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호
• 감정가: 424,000,000원
• 최저가: 424,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

목포지원 경매1계 2022타경723 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층301호 | 감정가: 424,000,000원 | 최저가: 424,000,000원 | 용도: 아파트

1. 목포지원 2022타경723 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (6)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 3층 301호

용도: 아파트 (감정평가서상 이용상태는 근린생활시설)

감정가: 42,400,000원

토지면적: 50.99㎡ (약 15.43평)

건물면적: 185.94㎡ (약 56.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 물건 현황

위치 및 주위환경:

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본 건물 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 7층 건물 중 일부입니다. 외벽은 석재붙임, 드라이비트, 강화유리 마감이며, 내벽은 인테리어 및 페인트 마감, 바닥은 데코타일 및 콘크리트 마감, 창호는 알루미늄 시스템창호로 되어 있습니다.

이용상태:

감정평가서상 기호 가), 나)는 근린생활시설(상호명: 텃밭)로, 기호 다), 바), 사), 아)는 근린생활시설(공실)로, 기호 라), 마)는 근린생활시설(상호명: 별밤라이브)로, 기호 자)는 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. (참고: 제공된 물건 정보에는 '용도: 아파트'로 기재되어 있으나, 감정평가서상 이용 상태는 근린생활시설임을 명확히 합니다.)

설비내역:

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템 냉난방기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

토지는 세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

건물 단지 동측으로 왕복 4차로(폭 약 25M), 남측으로 왕복 2차로(폭 약 20M), 서측으로 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10M-12M), 중로1류(폭 20M-25M), 중로2류(폭 15M-20M), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

없습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상이며, 기호 가), 나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼 상가로 이용 중입니다. 기호 라), 마)는 공용 통로 부분 일부를 점유하여 사용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도청 등 주요 관공서가 밀집한 남악신도시 내에 위치하여 행정 중심지에 속합니다. "남악복합주민센터" 북동측 인근이라는 점은 생활 편의시설 및 공공시설 접근성이 우수함을 시사합니다. 동측과 남측에 넓은 도로가 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장은 대중교통 이용에도 편리함을 더합니다. 중심상업지역에 속해 있어 주변 상권 활성화 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리 사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 때에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 점유하고 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 경매 물건에 유치권이 존재할 경우, 낙찰자가 해당 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 따라서 해당 유치권의 구체적인 내용, 발생 경위, 금액 등을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 소유자 및 채무자가 김OO이며, 채권자는 목OOOOOOOOO입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 성현프라자는 전라남도청 인근의 상업지역에 위치하고 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 아파트 단지와 관공서가 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 발생할 가능성이 높습니다. "남악복합주민센터"와 인접해 있다는 점은 주민 이용 시설로서의 가치를 높입니다. 감정평가서에 언급된 '텃밭', '별밤라이브', '사무실' 등의 다양한 근린생활시설 이용은 상권의 다양성을 보여줍니다. 다만, 일부 상가가 공실 상태이며, 공용 통로를 점유하여 사용하는 부분은 상가 이용에 있어 일부 불편을 야기할 수 있습니다.

5. 생활정보

무안군 삼향읍 남악리는 전라남도청이 이전하면서 행정, 문화, 교육, 상업 기능이 집약된 지역입니다. 단지 북동측에 위치한 남악복합주민센터는 주민 편의시설 접근성을 높여주며, 주변에는 다양한 관공서와 상업 시설이 밀집해 있습니다. 공원으로는 부흥산공원, 초당산공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있습니다. 또한, 학교, 병원 등 생활 필수 시설에 대한 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권은 해결 과정이 복잡하고 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 투자 전 철저한 분석이 필수적입니다. 또한, 감정평가서에 일부 상가가 공실 상태이며, 일부 호실이 공용 통로를 점유하여 사용하고 있다는 점은 임대 수익 창출이나 건물 관리 측면에서 잠재적인 문제로 작용할 수 있습니다. 용도가 '아파트'로 기재되어 있으나 실제 이용은 '근린생활시설'이라는 점도 향후 행정 처리나 활용에 있어 확인이 필요한 부분입니다. 현재 검색된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 지도상으로 확인되지는 않으나, 개발 과정에서 발생할 수 있는 민원이나 지역 주민들의 반대 여론 등은 간접적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 이전과 함께 성장한 남악신도시의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 주변의 관공서 및 상업 시설 밀집은 긍정적인 요소입니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 일부 상가 공실 및 공용 통로 점유 등은 투자에 앞서 반드시 해결해야 할 과제입니다. 용도와 실제 이용 상태의 불일치 또한 고려해야 할 부분입니다. 따라서 본 물건은 잠재적인 가치에 비해 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 유치권 해결 방안을 구체적으로 검토한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 남악신도시 중심 상업지역 내 위치로 향후 지역 발전 시 수혜 기대.

- 전라남도청, 남악복합주민센터 등 주요 공공기관 인접으로 안정적인 유동인구 확보 가능성.

- 상가 다수가 근린생활시설로 이용 중으로, 업종 변경 및 재활용 가능성.

- (핵심) 유치권 문제 해결 시, 추가적인 투자 수익 확보 가능성. (단, 해결 가능성 및 비용 산정 필수)

법원 정보

목포지원 경매1계