나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층203호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2022타경723 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 대죽서로 17 성현프라자, 2층203호 | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 58,240,000원 | 용도: 근린상가

1. 목포지원 2022타경723 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (4)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층 203호

용도: 아파트 (단, 제공된 감정평가서 요약 내용상 근린생활시설로 추정됨)

감정가: 104,000,000원

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적: 38.98㎡ (약 11.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOO

특이사항: 유치권

주의사항: 공용 통로 부분 일부 점유 사용 중

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 성현프라자 내 203호입니다. 인근에는 남악복합주민센터가 있으며, 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재된 상업지대입니다. 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 동측으로는 약 25m, 남측으로는 약 20m의 도로가 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 경매물건은 등기부등본 상 유치권이 설정되어 있어 낙찰 후 인수 여부 및 말소 기준 권리에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 유치권은 법원 판례에 따라 그 효력이 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 관련 법률 전문가와 상담하여 인수 및 소멸 여부를 정확히 파악해야 합니다. 또한, 주의사항으로 언급된 공용 통로 부분의 점유 사용 문제는 해당 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 임대차 관계는 파악되지 않아 현황 조사가 중요합니다.

1.4. 상권분석

성현프라자는 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 7층 건물로, 본 물건이 속한 2층 외에도 1층 등 다수의 근린생활시설(상가)이 입점해 있습니다. 현재 '텃밭', '별밤라이브' 상호의 상가와 사무실로 이용 중인 호실이 있으며, 일부 공실 상태의 호실도 있는 것으로 파악됩니다. 주변 지역은 남악복합주민센터, 전라남도청, 전라남도교육청 등 공공기관과 아파트 단지가 인접해 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설이 발달한 지역입니다.

1.5. 생활정보

본 건물에는 기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템 냉난방기 등이 구비되어 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다. 인근에 남악복합주민센터가 위치하여 행정, 문화, 건강 관련 다양한 주민 편의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '유치권' 존재입니다. 유치권은 법률적으로 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 낙찰가가 감정가와 크게 달라지거나 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공용 통로 일부를 점유하여 사용 중이라는 점은 소유권 행사나 통행에 불편을 줄 수 있으며, 이에 대한 해결 방안 마련이 필요합니다. '용도: 아파트'로 기재되어 있으나, 감정평가서 상 '근린생활시설'로 이용 중이라는 점에서 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 불일치 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 남악신도시의 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 유치권이라는 중대한 권리 분석상의 맹점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 4백만원으로 비교적 접근 가능하나, 유치권 해소 비용 및 점유 부분 해결 비용을 고려해야 합니다. 상업 및 행정 시설이 밀집한 지역적 특성상 상권의 잠재력은 있으나, 권리 관계를 명확히 파악하고 추가 비용을 감수할 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

우선, 해당 물건의 장점은 행정기관 및 주거지역이 밀집한 곳에 위치하여 잠재 수요가 확보된다는 점입니다. 또한, 아파트 단지와 관공서가 인근에 있어 상업시설로서의 기본적인 가치는 가지고 있습니다. 하지만, 강력하게 권고되는 사항은 반드시 전문가와 함께 유치권의 구체적인 내용과 해소 가능성을 철저히 조사하고, 점유 부분의 해결 방안을 모색한 후, 예상되는 추가 비용을 포함한 실질적인 투자 가치를 산정해야 한다는 것입니다. 이러한 난관을 극복할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매1계