나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공용통로부분 일부를 점유하여 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2022타경723 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목포원예농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층203호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 유치권

주의사항: 공용 통로 부분 일부를 점유하여 사용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 104,000,000원

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

토지지분: 10.689㎡ (약 3.23평)

건물면적: 38.98㎡ (약 11.79평)

건물지분: 38.98㎡ (약 11.79평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치한 "성현프라자" 건물 내에 있습니다. [cite:provided_text] 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:provided_text]

본 건물 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite:provided_text]

건물 단지 동측으로는 왕복 4차로 (노폭 약 25M), 남측으로는 왕복 2차로 (노폭 약 20M), 서측으로는 보행자 전용도로와 각각 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다. [cite:provided_text]

2.2. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 소로1류 (폭 10M-12M), 중로1류 (폭 20M-25M), 중로2류 (폭 15M-20M) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 (100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다. [cite:provided_text]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 03월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권 (을6) 입니다.

등기부채권 총액은 3,919,027,564원 입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑7, 갑8)

* 근저당권 (을6, 을9)

* 가압류 (갑9, 갑10, 갑11, 갑14)

* 압류 (갑12, 갑15, 갑16, 갑17)

* 임의경매 개시 결정 (갑13)

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 현재 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

현재 이용 중인 호실들은 "텃밭", "별밤라이브", "사무실" 등의 상호명으로 운영되고 있으며, 일부 호실은 공실 상태입니다. [cite:provided_text]

3.4. 특이사항 (유치권, 점유 등)

본 건에는 유치권이 신고되어 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다. [cite:provided_text]

또한, 공용 통로 부분 일부를 점유하여 사용 중인 점은 명도 및 이용에 있어 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있습니다. [cite:provided_text]

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 전라남도 무안군 삼향읍 남악리는 "남악복합주민센터" 인근에 자리 잡고 있으며, 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 복합적으로 분포하는 상업지대입니다. [cite:provided_text] 이는 비교적 활발한 유동인구와 잠재 고객층을 확보할 수 있는 환경임을 시사합니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물이며, 제1종 근린생활시설로 주로 이용되고 있습니다. [cite:provided_text] 현재 해당 호실들은 "텃밭", "별밤라이브" 등의 상호로 운영되거나 공실 상태로 파악됩니다. [cite:provided_text]

4.3. 잠재적 상권 가치

본 건이 위치한 지역은 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지속적인 개발 및 인구 유입 가능성이 있습니다. [cite:provided_text] 또한, 주변 관공서 및 주거 단지와의 근접성은 안정적인 상권 유지 및 성장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

"남악복합주민센터"가 인근에 위치하여 행정 및 주민 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다. [cite:provided_text]

5.2. 주거 및 상업 배후지

주변의 아파트 단지들은 본 상가 건물에 대한 잠재적인 고객 및 배후 수요를 형성합니다. [cite:provided_text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크 (유치권, 점유)

신고된 유치권으로 인해 명도 과정에서 법적 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:provided_text]

공용 통로 부분의 점유 사용은 해당 부분의 원상복구 또는 사용료 관련 분쟁으로 이어질 수 있는 리스크가 있습니다. [cite:provided_text]

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원임에도 불구하고 현재 이용 중인 상가의 실제 임대차 계약 내용이나 공실로 인한 공실률 상승 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. [cite:provided_text]

6.3. 기타 법적/행정적 사항

등기부상 다수의 가압류 및 압류 내역이 존재하나, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다. 다만, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 문제 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 무안군 남악리의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 택지개발지구 지정으로 인한 향후 발전 가능성이 기대됩니다. [cite:provided_text] 그러나 유치권 신고 및 공용 통로 점유와 같은 명도 관련 리스크와 임대 관계의 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 관공서 및 주거 단지와 인접한 중심 상업지구 내 입지. [cite:provided_text]

* 택지개발지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력. [cite:provided_text]

* 전층을 근린생활시설로 이용하는 건물로, 상가로서의 활용도 높음.

* 감정가 대비 상대적으로 저평가될 경우 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

감정가는 104,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현재 가치, 예상되는 명도 비용, 유치권 해결 비용, 향후 예상 임대 수익률 및 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히 유치권 존재 및 공용 통로 점유와 같은 명도 관련 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되기도 하나, 본 건의 특수성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 유치권 등 권리관계에 대한 면밀한 법률 검토, 주변 시세 조사 및 예상 명도 비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우며, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용과 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.