나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2022타경723 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호 | 감정가: 740,000,000원 | 최저가: 740,000,000원 | 용도: 아파트

1. 목포지원 2022타경723 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 740,000,000원

토지면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

건물면적: 94.85㎡ (약 28.70평) - 본 건은 1층 101호 외 8개 호실, 총 9개 호실 일괄 매각입니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재된 상업지대로서, 생활 편의시설 및 공공기관 접근성이 우수합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 주변으로 왕복 4차로, 2차로 등의 도로가 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 매우 양호한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 현황

성현프라자 건물은 철근콘크리트 구조이며, 본 경매 대상은 지하 1층, 지상 7층 건물 중 1층에 위치한 101호 외 8개 호실, 총 9개 호실이 일괄 매각되는 물건입니다.

건물의 외벽은 석재붙임, 드리이비트, 강화유리 마감 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어, 모르타르 위 페인팅 등으로, 바닥은 데코타일, 콘크리트 등으로 마감되었습니다. 기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있습니다.

이용 현황으로는 일부 호실은 '텃밭'(근린생활시설), '별밤라이브'(근린생활시설), '사무실'(근린생활시설)로 운영 중이며, 일부 호실은 공실 상태입니다. 특히 101호 및 103호는 경계벽을 제거하여 하나의 큰 상가 공간으로 이용 중인 특이사항이 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건의 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 목OOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있으므로, 유치권의 성립 여부, 금액, 실제 점유 관계 등에 대한 면밀한 조사가 반드시 필요합니다.

추가적으로, 101호와 103호가 경계벽을 제거한 일체형 상가로 이용 중이라는 점은 명도 및 임대차 관계 파악 시 고려해야 할 사항입니다. 공부상 건물과 현황 사이에는 특별한 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 상권분석

물건이 소재한 남악리는 무안군의 행정 및 상업 중심지로, 풍부한 배후수요와 관공서, 편의시설 밀집으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 본 물건이 위치한 성현프라자는 남악복합주민센터 인근의 중심 상업지역에 자리 잡고 있어, 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다. 상업지역 내에서도 주요 도로변에 인접하여 가시성과 접근성이 뛰어나며, 주변의 아파트단지 및 공공기관 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건 인근에는 남악복합주민센터를 비롯한 각종 관공서가 밀집해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 아파트 단지가 인접해 있어 풍부한 주거 배후수요를 확보할 수 있습니다. 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 또한 용이하여 거주자나 방문객 모두에게 편리한 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권이 정식으로 성립될 경우, 낙찰가가 상승하거나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권의 효력 및 인수 여부를 법률 전문가와 함께 철저히 검토해야 합니다.

또한, 101호와 103호가 합쳐진 큰 상가로 사용 중이라는 점은, 임대 시 분할 또는 전체 사용 여부, 원상복구 문제 등 협의가 필요한 부분이 발생할 수 있습니다.

일부 호실(다, 바, 사, 아)의 공실 상태와 임대 관계 미상인 점, 일부 호실(라, 마)이 공용 통로 일부를 점유하여 사용 중이라는 점은 명도 과정이나 향후 임대 수익 창출 시 변수가 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 직접적인 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았으나, 이는 일반적인 정보에 기반한 것이므로 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 남악신도시 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 9개 호실 일괄 매각으로 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다. 중심 상업지역 내에서의 안정적인 상권 형성과 풍부한 배후수요를 바탕으로 장기적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 신고된 유치권으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 명도 및 임대차 관련 잠재적 리스크를 충분히 고려한 전략 수립이 필요합니다. 이러한 리스크를 성공적으로 관리한다면, 우수한 입지의 상업용 부동산을 합리적인 가격에 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 남악신도시의 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있습니다.

다수 호실 일괄 확보: 9개 호실을 한 번에 매입하여 통합 운영하거나, 목적에 맞게 분할하여 수익성을 극대화할 수 있습니다.

잠재적 가치: 유치권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

활용도 높음: 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 통합 상가로 활용 시 대형 프랜차이즈나 복합 공간 조성 등 높은 활용도를 자랑합니다.

법원 정보

목포지원 경매1계