나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-101호, 103호는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2022타경723 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 740,000,000원

* 토지면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 토지지분: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 건물면적: 94.85㎡ (약 28.69평)

* 건물지분: 94.85㎡ (약 28.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 유치권

* 주의사항: 101호, 103호는 경계벽을 제거한 일체의 튼 상가

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구

2. 입지조건

* 본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치한 "성현프라자" 건물에 해당합니다.

* 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서 입지환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물 동측으로는 왕복 4차로(약 25M), 남측으로는 왕복 2차로(약 20M), 서측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6, 2020년 3월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 2,880,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차에서 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 3,919,027,564원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자등록일: 2019년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 101호, 103호는 경계벽을 제거한 일체의 튼 상가로 이용 중입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 분석 의견: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인의 권리 행사 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 기타 권리사항

* 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

* 건물명: 성현프라자

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 7층 건물

* 주요 마감재: 외벽 - 석재붙임, 드리이비트, 강화유리 / 내벽 - 인테리어, 모르타르 위 페인팅 / 바닥 - 데코타일, 콘크리트

* 이용 현황:

* 기호 가),나): 근린생활시설 (상호명 : 텃밭)

* 기호 다),바),사),아): 근린생활시설 (공실)

* 기호 라),마): 근린생활시설 (상호명 : 별밤라이브)

* 기호 자): 근린생활시설 (사무실)

* 주변 상권: 남악복합주민센터 인근의 상업지대로, 아파트 단지와 관공서를 배후로 하고 있습니다.

* 건물 특징: 101호와 103호는 경계벽을 제거하여 일체형 상가로 이용 중이며, 라) 및 마) 호실은 공용 통로 일부를 점유하여 사용하고 있습니다. 이러한 점은 향후 건물 운영 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

* 본 건은 상업시설이므로 직접적인 주거 생활 정보보다는 상업 활동에 영향을 미치는 주변 시설 위주로 기술합니다.

* 인근에 남악복합주민센터 등 공공기관이 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지는 배후 수요를 제공할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

* 대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 직원 또는 고객의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 (보증금 15,000,000원, 월세 1,200,000원, 2019-03-06 전입/사업자 등록). 인수 금액은 없으나, 명도 협상 시 고려가 필요합니다.

* 유치권: 유치권 존재 가능성이 명시되어 있습니다. 실제 유치권 성립 여부, 금액, 내용 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 포함된 공동담보 물건으로, 전체 채무 규모가 상당히 크다는 점을 인지해야 합니다.

* 일체형 상가 운영: 101호와 103호가 합쳐진 상가는 분할하여 개별 매각하거나 임대하기 어려울 수 있으며, 재구획 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공용 통로 점유: 라) 및 마) 호실이 공용 통로 일부를 점유하는 부분에 대해 법적 분쟁 소지 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 일부 공실: 다), 바), 사), 아) 호실이 공실 상태로, 건물의 전반적인 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 무안군 남악신도시의 중심 상업지역에 위치한 성현프라자 1층 상가입니다.

* '남악복합주민센터' 인근이라는 우수한 입지 조건과 관공서 및 아파트 단지 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 복잡한 권리관계 속에서 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인, 유치권, 공동담보, 일체형 상가 활용, 공용 통로 점유 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 일부 공실이 존재하나, 입지적 장점을 바탕으로 향후 상권 활성화 시 수익성 개선을 기대할 수 있습니다.

* 모든 특이사항에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 상업지구 내 입지: 남악신도시 개발의 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 행정기관 인접: 남악복합주민센터 등 공공기관 인근으로 유동인구 유입 및 안정적인 상권 형성에 기여할 수 있습니다.

* 대규모 배후 수요: 주변 아파트 단지는 상가의 주요 고객층이 될 수 있습니다.

* 일괄 매각 조건: 건물 전체를 하나의 단위로 운영 또는 관리할 수 있어 효율적인 활용이 가능합니다.

* 택지개발지구 지정: 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다 (0원).

* 현재 감정가는 740,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 박 의 명도 관련 변수

* 유치권의 실제 성립 여부 및 인수 부담 가능성

* 일체형 상가(101호, 103호)의 활용 계획 및 재구획 비용

* 공용 통로 점유 부분에 대한 법적 검토 및 예상되는 해결 비용

* 일부 공실로 인한 임대 수익률 저하 가능성

* 따라서, 실제 예상 입찰가는 이러한 추가적인 조사와 분석 결과를 반영하여 결정되어야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 산정 금액을 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.