나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층202호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매1계 2022타경723 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층202호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 332,000,000원 | 용도: 아파트

1. 목포 지원 2022타경723 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (3)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층202호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제2층 제202호

용도: (제공된 정보: 아파트, 감정평가서상: 근린생활시설 - 실제 용도에 대한 추가 확인 필요)

감정가: 332,000,000원

토지면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물면적: 127.20㎡ (약 38.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 목OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치한 "성현프라자" 건물 내 2층 202호입니다. 주변은 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 단지는 동측으로 왕복 4차로(노폭 약 25M), 남측으로 왕복 2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 유치권이 신고되어 있습니다. 유치권은 채무자가 아닌 제3자가 해당 부동산에 대해 가지는 권리로, 공사대금 등 채권을 변제받을 때까지 부동산을 점유하고 경매 절차에서 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 추가적인 법률적 검토 및 해결 노력이 필요할 수 있습니다. 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 목OOOOOOOOO입니다. 본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

"성현프라자"는 지상 7층 규모의 철근콘크리트 건물로, 남악복합주민센터 인근의 상업지구에 위치하여 관공서 및 주거 단지의 이용객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 감정평가서 요약표에 따르면, 본 건물 내 여러 호실들이 근린생활시설로 이용 중이며, 일부는 상호명이 있는 상가, 일부는 공실, 일부는 사무실 등으로 사용되고 있습니다. 본건 202호의 구체적인 이용 현황 및 임대 관계는 미상으로, 향후 운영 시 직접적인 확인 및 협의가 필요합니다. 제시된 '용도: 아파트' 정보와 감정평가서의 '근린생활시설' 기재 내용 간의 불일치 가능성이 있어, 실제 이용 용도 및 건축물대장상 용도 확인이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 전라남도 무안군 남악 신도시 지역으로, 남악복합주민센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변 상업지구 내 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 잘 갖춰진 도로망과 인근 버스 승강장으로 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다. 계획된 신도시 지역으로 교육 및 의료 인프라 확충이 기대됩니다.

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 남악 지구는 계획적인 행정, 상업, 주거 복합 지역으로 조성되었습니다. 다만, 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설의 존재 여부는 현장 방문 및 상세 지적도 확인을 통해 추가적으로 검토하는 것이 안전합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 신고된 유치권의 존재입니다. 유치권자는 낙찰자에게 피담보채권을 변제받지 못하면 명도를 거부할 권리가 있으며, 이는 명도 지연 및 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 해결 방안에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, '용도: 아파트'와 감정평가서의 '근린생활시설' 기재 간의 불일치 가능성은 실제 건물 이용 및 관리에 제약을 줄 수 있습니다. 임대차 관계가 불분명하여 현재 거주자나 사업자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 일부 호실에서 공용 통로를 점유하여 사용 중이라는 점은 건물 내 다른 소유주와의 갈등 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 물건은 전라남도 무안군 남악 신도시라는 주요 행정 및 상업지구에 위치하며, 비교적 넓은 건물 면적을 확보하고 있어 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 잘 갖춰진 도로망과 주변 상업시설, 관공서의 접근성은 긍정적인 요소입니다.

하지만, 신고된 유치권 존재는 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 매우 큰 장애물이 될 수 있으며, 이에 대한 면밀한 법적 검토와 해결 전략 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 용도 표기의 불일치 문제와 미상 임대 관계 등도 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

전남 무안 남악 신도시 중심 상업지구 내 위치하여 계획적인 도시 개발로 인한 인프라 및 유동인구 확보 가능성이 높습니다.

넓은 건물 면적 (약 38.48평)은 상업시설로서 다양한 업종의 운영이 가능한 규모를 제공합니다.

토지와 건물을 함께 취득하는 일괄 매각 대상이므로 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

유치권 문제가 원만히 해결된다는 전제 하에, 합리적인 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 유치권 해결 비용 및 시간 고려 필수)

법원 정보

목포지원 경매1계