나이스옥션 법원경매 목포 2022타경723 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178 성현프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "성현프라자" 제1층 제101호 외 8개호로서, 주변은 상업용부동산, 아파트단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제1층 제101호 외 8개호로서,

외벽 : 석재붙임마감 + 드리이비트마감 + 강화유리마감 등
내벽 : 인테리어마감 + 모르타르위 페인팅마감 등
바닥 : 데코타일마감 + 콘크리트마감 등
창호 : 알루미늄시스템창호 등임.

이용상태

기호 가),나) : 근린생활시설(상호명 : 텃밭)
기호 다),바),사),아) : 근린생활시설(공실)
기호 라),마) : 근린생활시설(상호명 : 별밤라이브)
기호 자) : 근린생활시설(사무실)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템냉난방기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본 건 단지 동측으로 왕복 4차로(노폭 약25M), 남측으로 왕복2차로(노폭 약 20M), 서측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역13), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 중로1류(폭 20M-25M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역(100m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호 가),나)는 경계벽을 제거한 일체의 튼상가로 이용 중이고, 기호 라),마)는 공용통로부분 일부를 점유하여 사용 중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2022타경723 (3)

건물명: 성현프라자

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2178, 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 332,000,000원

토지면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

토지지분: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물면적: 127.20㎡ (약 38.48평)

건물지분: 127.2㎡ (약 38.48평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "남악복합주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용 부동산, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하는 상업지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 동측으로 왕복 4차로 (폭 약 25M), 남측으로 왕복 2차로 (폭 약 20M), 서측으로 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 20일 접수된 목포원예농업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(2017-06-16, 박효범, 김현수) 후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정이 설정되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,919,027,564원으로 높게 나타납니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "성현프라자" 내 위치하며, 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 파악된 일부 호실은 "텃밭"(가,나), "별밤라이브"(라,마), "사무실"(자)로 이용되고 있으며, 일부 호실(다, 바, 사, 아)은 공실 상태입니다.

건물은 지하 1층부터 지상 7층까지 있으며, 철근콘크리트 구조입니다.

주변 상권은 남악복합주민센터 인근의 상업지대로, 아파트 단지와 관공서 등이 혼재하여 잠재적 수요층이 존재합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임, 드리이비트, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 인테리어, 모르타르위 페인팅 마감, 바닥은 데코타일, 콘크리트 마감 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 급배수위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템 냉난방기 등이 구비되어 있습니다.

주변에는 남악복합주민센터와 같은 관공서가 인접해 있으며, 아파트 단지들이 위치하여 배후 수요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권이 신고되어 있어 인수 또는 해결 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

임대 관계가 미상이며, 일부 호실이 공용 통로 부분을 점유하여 사용 중인 것으로 파악되어 점유 관계 조사가 필요합니다.

등기부채권 총액이 매우 높아 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

현재 일부 호실이 공실 상태이므로, 공실 리스크 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남악신도시 중심 상업지역 내에 위치하며, 행정기관 및 주거단지와 인접하여 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

건물은 준수한 구조와 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 신고된 유치권, 미상의 임대 관계, 높은 채권 총액 등은 투자 결정 전 면밀한 조사를 통해 확인해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

남악신도시의 중심 상업지에 위치하여 향후 지역 발전 잠재력이 높습니다.

다양한 근린생활시설 입점이 가능하여 임대 수익 창출의 기회가 있습니다.

아파트 단지와 관공서 인접으로 안정적인 수요 확보가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 332,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 현재 시점의 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석 결과, 예상 명도 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히 유치권 처리 비용과 공실 해소 방안 등을 충분히 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.