나이스옥션 법원경매 해남 2024타경726 [3] 전라남도 진도군 고군면 향동리 318 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경726 [3] 전라남도 진도군 고군면 향동리 318 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경726
• 주소: 전라남도 진도군 고군면 모사길 38-15
• 감정가: 446,555,640원
• 최저가: 128,037,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

해남지원 경매3계 2024타경726 | 소재지: 전라남도 진도군 고군면 모사길 38-15 | 감정가: 446,555,640원 | 최저가: 128,037,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경726 (3)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 진도군 고군면 향동리 318번지 일원이며, 용도는 단독주택 및 양어장 시설입니다.

감정가는 446,555,640원으로 평가되었습니다.

토지면적은 3291.00㎡ (약 995.53평)이며, 건물면적(단독주택)은 66.11㎡ (약 19.99평)이고, 건물 제시외 면적은 11.60㎡ (약 3.51평)입니다.

1.2. 주요 현황 및 감정평가 요약

본건 기호 3-8)은 일단지의 양식장 및 그 부속토지로 이용 중이며, 주위는 중소규모의 양식장, 마을, 전, 답 등이 혼재한 해안가 어촌마을입니다.

토지 이용 상태는 답, 양어 양식장 부지, 단독주택 부지로 복합적입니다. 특히 목록8.의 지목은 '전'이나 현황은 '양어장'으로 이용 중입니다.

단독주택(목록6)은 시멘트 벽돌조 슬라브 지붕 단층 주택이며, 현황상 318번지와 318-1번지 양 지상에 소재하고 있습니다.

도로 접근성은 기호 2,5)는 폭 약 3m 콘크리트 포장도로에 접해 차량 진입이 가능하나, 기호 3,4,7,8)은 지적도상 맹지이나 기호 5)를 통해 출입이 가능합니다.

1.3. 특이 및 주의사항

일괄매각으로 진행되며, 제시외건물 중 "ㄴ,ㄷ,ㄹ"은 매각대상에 포함되나, "ㄱ(저온저장고, 이동가능한 타인소유)"는 매각에서 제외됩니다.

특별매각조건으로 목록8.('전'이나 현황 '양어장' 이용 중)에 대하여 매수인은 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 하며, 미제출시 보증금은 반환되지 않습니다.

목록8. 토지는 현황이 양어장으로 원상회복명령이 이루어질 수 있음(2025.3.18.자 완도군 고군면의 회신)에 유의해야 합니다.

법정지상권 성립 여지 및 재매각 물건이라는 점을 고려해야 합니다.

2. 권리분석

2.1. 매각 조건 및 법적 제한

본건은 부동산 임의경매 사건으로 소유자 조OOOO, 채무자 조O, 채권자 진OOOOOOOOO입니다.

일괄매각 조건이나, 특이사항에 기재된 농지취득자격증명 제출 의무(목록8)와 원상회복명령 가능성(목록8)이 가장 중요한 법적 리스크입니다. 목록8.은 지목이 '전'이므로 농지법상 규제를 받습니다.

법정지상권 성립 여부가 특이사항에 명시되어 있으므로, 토지와 건물의 소유권 변동 이력을 확인하여 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 성립 시 토지 가치가 하락할 수 있습니다.

2.2. 위험 요소 분석

농취증 미제출 위험: 목록8 토지 때문에 농취증이 필수이며, 기한 내 미제출 시 입찰보증금 전액을 몰수당하는 큰 위험이 있습니다. 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

원상회복 위험: 현황이 양어장인 목록8 토지에 대해 완도군 고군면의 회신대로 원상회복명령이 현실화될 경우, 매수인이 상당한 철거 및 복구 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

제시외 건물 제외: 제시외 건물 'ㄱ'(저온저장고)은 이동 가능한 타인 소유로 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 사용 및 처리 문제 발생 가능성이 있습니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 지리적 위치 및 주위환경

전라남도 진도군 고군면 향동리 소재 "모사삼거리" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 양식장과 전, 답 등이 혼재한 전형적인 해안가 어촌마을입니다.

주요 이용 목적은 단독주택보다는 대규모 양어장 운영 및 부속토지 활용입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한

대부분의 토지(목록 3,4,5,7,8)가 농림지역에 속하며, 농업진흥구역 또는 농업보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역에서의 개발 행위 및 용도 변경에 상당한 제한이 있음을 의미합니다.

가축사육제한구역으로도 지정되어 있어 일부 가축의 사육은 제한을 받습니다.

3.3. 접근성 및 교통 상황

인근에 아스팔트 포장도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

다만, 일부 필지는 맹지이나 기호 5) 단독주택 부지를 통해 출입이 가능하여 일단의 토지로서 활용에는 문제가 없어 보입니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 해안가 어촌마을에 위치하고 있으며, 주위환경이 양식장 및 농지 위주로 형성되어 일반적인 상업 시설이 발달된 상권은 아닙니다. 상권 분석보다는 어업 및 양식업 관련 산업 활동에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 중소규모의 양식장과 농지가 혼재되어 있어, 일상생활을 위한 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 진도읍 등 중심지까지 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

조용한 전원생활이나 양식업에 종사하고자 하는 실수요자에게 적합한 환경입니다.

혐오시설 정보: 감정평가서에 특기할 만한 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주위환경은 어촌마을 및 양식장 위주입니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크: 목록8.에 대한 농취증 발급 여부 확인 및 기한 내 제출이 필수입니다.

원상회복 명령 리스크: 목록8 토지에 대해 원상회복명령이 현실화될 경우, 상당한 비용이 발생할 수 있으므로, 관련 비용을 추산하여 입찰가에 반영해야 합니다.

법정지상권 성립 리스크: 성립 시 토지 활용에 제약이 생기고 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 건물 'ㄱ'의 소유권 문제: 매각에서 제외된 타인 소유 제시외 건물 'ㄱ'에 대한 향후 철거 또는 사용 협의가 필요할 수 있습니다.

재매각 물건: 재매각 물건은 이전 낙찰자의 잔금 미납으로 인해 다시 나오는 경우가 많으므로, 물건 자체의 하자가 아닌 낙찰자의 개인 사유로 인한 것인지 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지(약 995평)와 단독주택, 양어장 시설이 일괄 매각되는 특수 물건입니다.

농림지역 및 농업진흥구역 내에 위치하여 개발 가치는 낮으나, 양식업 및 전원생활 부지로서의 가치는 충분합니다.

특히 농취증 제출 의무와 목록8 토지에 대한 원상회복 명령 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 리스크를 명확히 이해하고, 대응 방안(농취증 발급 가능성 확인, 원상회복 비용 추산)을 마련해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

양식업 실수요자에게 적합: 현재 양어장으로 이용 중이며 대규모 토지를 활용할 수 있어 양식업을 계획 중인 투자자에게 매력적입니다.

상대적으로 저렴한 감정가: 넓은 토지면적(약 995평)을 고려할 때, 감정가가 지역 시세 대비 적정한지 확인 후 법적 리스크를 감안하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

법정지상권 및 제시외 건물 문제 해결 시 지가 상승 여력: 권리 관계 및 현황상 문제점들을 명확히 해결하고 정리할 수 있다면, 향후 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계