나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1637 [1] 전라남도 진도군 진도읍 산월리 산60 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1637 [1] 전라남도 진도군 진도읍 산월리 산60 임야 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경1637 | 소재지: 전라남도 진도군 진도읍 산월리 산60 | 감정가: 14,132,200원 | 최저가: 4,052,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

해남지원 2024타경1637 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 소재지는 전라남도 진도군 진도읍 산월리 산60입니다. 용도는 임야(기호 2,3,4는 현황 묵전)이며, 감정가는 14,132,200원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 전체 토지의 일부 지분입니다.

1.2. 면적 및 매각 범위

총 토지면적은 7,438.00제곱미터 (약 2,250.04평)이며, 이 중 토지 일부 지분이 매각 대상입니다. 건물 면적은 없으며, 제시 외 건물도 없습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 진도읍 산월리 "내산월마을" 북측 인근에 위치한 마을 주변 야산 지대입니다. 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 전반적인 교통 사정은 불편합니다. 기호 1은 자연림 및 조림 상태의 임야(편백나무 소재)이며, 기호 2, 3, 4는 공부상 '전'이나 현황은 임야화된 묵전 상태입니다. 기호 1, 3 지상에는 연고자 미상의 분묘가 소재합니다. 토지이용계획상 농림지역 및 생산관리지역에 속하며, 임업용산지 및 가축사육제한구역(200m 및 500m)으로 지정되어 이용에 제한이 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 지분 매각 물건이므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 매각 등)에 대한 협의 또는 법적 절차가 필수적입니다.

특이사항으로 '공유자 우선매수신고'가 가능하며, 특별매각조건에 따라 이는 1회에 한하여 행사할 수 있도록 제한되어 있습니다.

또한, 기호 1, 3 지상에 분묘가 소재하고, 이는 분묘기지권 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수할 부담이 될 수 있으므로, 해당 분묘에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 기재되어 있어 권리 관계는 비교적 단순하나, 지분 매각의 특성상 권리 관계의 복잡성을 내포하고 있습니다. 재매각 이력이 있는 물건입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 마을 주변 야산 지대로, 주거 밀집 지역이나 상업 시설과는 거리가 멀어 상권 형성 및 생활 편의 시설은 전무하다고 보아야 합니다. 주변 환경은 순수 자연림 및 농업용 토지로 이루어져 있어, 생활 정보나 상업적 분석은 의미가 적습니다. 외부 검색 결과 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 개발 및 이용 제한

본건은 모든 필지가 인접 도로가 없는 '맹지'입니다. 이는 개발 행위 시 건축 허가 등의 난이도를 극도로 높이는 가장 큰 제한 사항입니다.

용도지역상 농림지역 및 생산관리지역, 임업용산지 및 가축사육제한구역 등의 복합적인 규제로 인해 토지 이용 및 개발 목적에 심각한 제약이 따릅니다.

인접 토지와의 경계가 불명확하여 향후 분쟁 발생 가능성이 있으며, 필요시 경계 측량 등 별도의 비용이 수반됩니다.

3.2. 명도 및 기타 특이사항

지분 매각 물건이므로, 명도의 문제가 아닌 공유 관계 해소의 문제가 발생합니다. 낙찰 후 다른 공유자들과의 지분 매입 또는 매도 협의가 난항을 겪을 경우, '공유물 분할 청구 소송'을 통해 관계를 정리해야 합니다.

기호 1, 3에 소재하는 분묘에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 낙찰자가 분묘의 수호 및 봉사 의무를 부담하거나, 별도의 이장 합의 및 비용을 부담해야 할 리스크가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

총 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 지분 비율을 고려할 때 저가에 광대한 토지 면적의 권리를 확보할 수 있는 기회입니다.

기호 1에 편백나무가 조림되어 있어 장기적으로 임산물 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 맹지 및 지분 매각의 특성상 수익 실현까지는 난이도가 높음)

공유자 우선매수신고가 1회로 제한되어 있어, 경쟁이 심하지 않을 경우 단독으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 문제, 개발 규제가 복합적으로 얽힌 고난도 경매 물건입니다. 단기 시세차익을 목표로 하는 일반적인 투자자에게는 적합하지 않으며, 임야 및 지분 경매에 대한 충분한 이해를 가진 장기 투자자에게 적합합니다. 낙찰 후 토지 사용을 위한 공유자 합의 및 분묘 문제 해결에 대한 명확한 전략과 실행 능력, 그리고 소송을 불사할 각오가 필요합니다. 실질적인 이용가치보다는 장기적인 토지 보유를 통한 가치 상승을 기대해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계