나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51557 [1] 전라남도 해남군 화원면 인지리 산73-27 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51557 [1] 전라남도 해남군 화원면 인지리 산73-27 임야 경매

• 사건번호: 2024타경51557
• 주소: 전라남도 해남군 화원면 인지리 산73-27
• 감정가: 142,452,000원
• 최저가: 40,843,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

해남지원 경매3계 2024타경51557 | 소재지: 전라남도 해남군 화원면 인지리 산73-27 | 감정가: 142,452,000원 | 최저가: 40,843,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 해남지원 2024타경51557 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 인지리 산73-27

용도: 임야

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 26,380.00㎡ (약 7,979.79평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 142,452,000원

매각대상: 토지매각

1.3. 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 해OOOOOOO

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 인지리 소재 "인지마을" 북동측 인근에 위치한 마을 주변 산림지대입니다. 주위환경은 자연부락, 농경지, 임야 등으로 구성된 전형적인 농촌 임야 지역입니다. 본건 용도(임야)에 따른 차량 접근 및 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

부정형의 토지로, 현재 자연림 상태이며 소나무 및 잡목이 자생하고 있습니다.

2.3. 도로 상태 및 제한 사항

본건은 '맹지'로 인접 도로와 직접 접하고 있지 않아, 향후 개발 및 이용에 있어 도로 확보 문제가 선결 과제입니다.

토지이용계획 상 농림지역, 생산관리지역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 개발 행위에는 법적 제한이 따릅니다. 특히, 가축사육제한구역(일부 가축 사육 제한)에 속하므로 축사 등 관련 시설 신축 시 규정 확인이 필수입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지 전체이며, 건물은 존재하지 않습니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 존재할 가능성이 있습니다. 현장 조사 시 분묘(묘지)가 발견된다면, 이는 낙찰 후 토지 사용에 제약을 가할 수 있는 중요한 권리상의 부담이 될 수 있으므로, 해당 분묘의 연고권 확인 및 추후 이장 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 추가 주의 사항

인접 토지와의 지적경계가 불분명하다는 주의사항이 있습니다. 따라서 정확한 토지 면적 및 경계 확인을 위해 필요 시 '지적경계측량'이 반드시 요구됩니다.

4. 상권 분석 (지역 특성 분석)

본 물건은 임야이므로 일반적인 상업 시설 중심의 상권 분석은 의미가 없습니다. 대신, 개발 가능성 및 보전 가치 측면에서 지역 특성을 분석해야 합니다.

본건은 마을 인근에 위치하여 잠재적으로 귀농, 귀촌 또는 주말농장 등 소규모 이용 수요는 존재할 수 있으나, 농림지역 및 보전산지에 속하므로 대규모 개발이나 영리 목적의 시설 건축에는 큰 제약이 따릅니다. 주 이용 목적은 산림 보전, 임업용 활용 또는 장기 투자에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다.

5. 생활 정보

본건은 "인지마을" 인근의 산림지대로, 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 일상적인 생활에 필요한 상업 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 해남군 화원면 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

1. **맹지 리스크:** 도로가 없어 건축 등 개발 행위가 사실상 불가능하며, 진입로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

2. **분묘기지권 리스크:** 분묘의 존재 및 권리 인정 여부에 따라 토지 사용에 제한을 받을 수 있으며, 이장 협의 시 예상치 못한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

3. **경계 불분명 리스크:** 지적경계측량 없이는 정확한 토지 범위와 인접 토지와의 분쟁 가능성을 완전히 해소하기 어렵습니다.

4. **토지이용 규제 리스크:** 보전산지 및 가축사육제한구역 등의 법적 규제로 인해 투자 목적에 맞는 개발이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 임야는 7,979평에 달하는 대규모 토지임에도 불구하고, 맹지라는 결정적인 단점과 분묘기지권 가능성, 그리고 보전산지 등의 엄격한 규제가 공존하는 물건입니다. 따라서 단기적인 시세차익이나 즉각적인 개발을 염두에 둔 투자보다는, 장기적인 안목으로 임업용 활용, 산림 보전, 또는 향후 규제 완화를 기대하는 장기적인 투자를 고려해야 합니다. 입찰 전 맹지 탈출을 위한 인접 토지 사용 승낙 가능성 및 분묘 현황에 대한 철저한 현장 확인과 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

1. **대면적 저가 매입:** 약 8천 평에 달하는 대형 임야를 감정가 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

2. **장기 산림 투자:** 임업 경영 및 산림 보전 등 장기적인 관점에서 접근할 경우 적합할 수 있습니다.

3. **보전 가치:** 농림지역 및 보전산지 지정으로 난개발 우려가 적어, 자연 보전 가치를 중요시하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계