나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51670 [1] 전라남도 해남군 현산면 황산리 106-10 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51670 [1] 전라남도 해남군 현산면 황산리 106-10 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경51670 | 소재지: 전라남도 해남군 현산면 황산리 106-10 | 감정가: 27,837,000원 | 최저가: 7,982,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경51670 (1)이며, 전라남도 해남군 현산면 황산리 106-10 소재의 '전(밭)'을 매각하는 공유물분할을 위한 경매입니다.

감정가는 27,837,000원으로, 토지면적은 1031.00㎡ (약 311.9평)입니다.

현재 토지의 용도는 '전'이나, 현황은 단독주택 건부지로 이용 중이며, 주택이 소재하나 이는 매각에서 제외되는 제시외 건물입니다.

1.2. 면적 및 이용 현황

토지 면적: 1031.00㎡ (약 311.9평)

이용 상태: 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 토지상에 개설된 도로에 접하고 있어 차량 접근은 가능합니다.

토지 이용 계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 현산면 황산리 '북동리 회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 임야, 마을이 혼재된 순수 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하고 간선도로와 근거리에 있어 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석

순수 농촌 지대에 위치하므로 상업 시설은 발달해 있지 않으며, 주로 마을 단위의 생활 편의 시설을 이용해야 합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

행정구역은 해남군 현산면에 속하며, 현산면에는 현산초등학교, 현산중학교 등의 교육 시설이 위치합니다.

현산면의 2015년 기준 인구는 3,383명으로, 인구 밀도가 낮은 전형적인 농촌 지역입니다.

2.4. 혐오시설

별도의 외부 검색 결과, 인근에 특이할 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 장례 시설, 위험물 저장소 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매입니다. (공유자 우선매수 가능성이 높음)

특이 사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 요구, 공유자우선매수신고 가능성, 법정지상권 문제, 재매각 이력 등이 있습니다.

3.2. 농지취득자격증명(농취증) 의무

본건은 지목이 '전'이므로 매수인은 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다.

만약 농취증을 미제출할 경우 매수 보증금은 반환되지 않으므로, 낙찰자는 사전에 취득 가능 여부를 확인해야 하는 매우 중요한 조건입니다.

3.3. 제시외 건물 및 법정지상권 리스크

본건 토지 위에는 제시외 건물 (목조 기와지붕 주택 등)이 다수 소재하며, 이 건물들은 '매각에서 제외'됩니다.

따라서 매수인은 토지(땅)만 취득하게 되며, 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 건물 소유자에게 법정지상권이 성립할 가능성이 매우 높습니다.

법정지상권이 성립하면 매수인은 건물 철거를 요구할 수 없으며, 건물이 존속하는 한 토지 사용이 제한되고 건물 소유자에게 지료(토지 임대료)만 청구할 수 있습니다. 이는 토지의 가치를 크게 하락시키는 핵심 리스크입니다.

3.4. 점유 및 임대차 관계

현황조사서상 제시외 건물 주택에는 타인이 거주하고 있는 것으로 조사되었으나, 임대 관계는 미상입니다.

낙찰자는 토지를 점유하고 있는 주택 점유자에 대한 명도(인도) 소송 외에도 제시외 건물 관련 법정지상권에 대한 법적 대응 및 협상 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

4. 투자 타당성 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 주택 및 제시외 건물로 인해 토지의 이용 및 처분이 극도로 제한될 수 있습니다.

농취증 미제출 위험: 보증금 몰수의 직접적인 위험이 있습니다.

공유자 우선매수: 기존 공유자가 최고가 매수인의 가격으로 우선 매수할 수 있어 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

점유자 명도 어려움: 제시외 건물 점유자에 대한 명도 문제와 별도로 법정지상권에 대한 해결이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

토지 평당 감정가: 27,837,000원 / 311.9평으로 평당 약 89,250원의 저렴한 가격입니다.

농촌 주택지 활용 가능성: 현재 단독주택 부지로 이용 중이므로, 법정지상권 문제를 해결할 경우 주택 부지로의 가치 회복을 기대할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 지목이 '전'이며 공유물분할 경매인 동시에, 매각에서 제외되는 주택 및 법정지상권 성립 가능성이 내포된 '초고위험(High-Risk)' 물건입니다.

단순 시세차익을 기대하는 일반 투자자에게는 적합하지 않으며, 법정지상권 및 농취증 발급, 명도 문제 등 복잡한 권리 관계를 직접 해결하고 정리할 수 있는 경험이 풍부한 특수물건 전문 투자자나 컨설턴트에게만 추천되는 물건입니다.

저렴한 감정가에도 불구하고, 예상되는 소송 비용, 시간, 법적 리스크를 감안하여 입찰 전 치밀한 권리 분석과 출구 전략(법정지상권 해결 방안) 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계