나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52888 [1] 전라남도 해남군 문내면 학동리 산16-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52888 [1] 전라남도 해남군 문내면 학동리 산16-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경52888
• 주소: 전라남도 해남군 문내면 학동리 산16-4
• 감정가: 27,508,000원
• 최저가: 7,887,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

해남지원 경매3계 2024타경52888 | 소재지: 전라남도 해남군 문내면 학동리 산16-4 | 감정가: 27,508,000원 | 최저가: 7,887,000원 | 용도: 임야

1. 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 해남지원 2024타경52888 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전라남도 해남군 문내면 학동리 산16-4

용도: 임야 (현황: 자연림 및 일부 묘지)

매각대상: 토지매각

감정가: 27,508,000원

소유자/채무자: 정O

채권자: 에OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 2,116.00㎡ (약 640.09평)

토지 지분율: 211600 (전체 소유)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

제시외면적: 0.00㎡ (제시외 건물/토지 없음. 단, 분묘 수기 소재)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

본건은 전라남도 해남군 문내면 학동리 "안동마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 자연림이 혼재하는 전형적인 농어촌 지대입니다.

본건이 속한 문내면 학동리 지역은 임진왜란 명량대첩의 역사적 현장인 울돌목과 우수영 관광지, 울돌목 스카이워크 등 주요 관광 명소가 근거리에 위치하고 있어, 자연 경관이 수려하고 역사 문화적 가치가 높은 곳으로 평가됩니다.

교통상황은 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통상황은 보통 수준이며, 토지의 형태는 부정형의 완경사로 자연림과 일부 묘지로 이용 중입니다.

최고의 입지: 인근에 울돌목 및 우수영 관광지 등 지역 대표 관광지가 소재하여 잠재적인 개발 가치 측면에서 긍정적입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한

용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

제한사항: 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한), 준보전산지

특징: 지목은 '임야'이나, 현황은 '자연림 및 일부 묘지'로 공부와의 차이가 있습니다. 또한, 진입로가 없는 **맹지** 상태입니다.

맹지이므로 건축 등 개발행위를 위해서는 인접 토지 소유자 등과의 사도 개설을 위한 협의 및 승낙이 필수적으로 요구됩니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건 소재지는 농경지 및 자연림이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상권의 형성은 미약합니다. 주변 시설은 주로 농업 및 자연 경관 관련 시설과 관광객을 위한 숙박 시설(펜션 등) 위주로 구성되어 있습니다.

생활 정보: 행정 및 편의시설이 집중된 해남군 중심지와의 거리가 있어, 일상적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지나, 문내면사무소 소재지인 동외리 및 인근의 우수영 관광지 등에 일부 생활 시설이 분포합니다.

혐오시설: 인근 주변 시설 검색 결과, 특별히 대형 외부 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 본건 토지 내에 연고자 미상의 분묘 수기가 소재한다는 점이 자체적인 **내재적 혐오요소**로 작용합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 채권 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 전부입니다. 소유자, 채무자가 동일인이므로 복잡한 채무관계는 적을 것으로 보이나, 다수의 채권자가 얽혀 강제경매로 진행된 것으로 보입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권: **가장 핵심적인 권리 위험 요소**입니다. 토지 위에 '연고자 미상의 분묘 수기'가 소재하며, 매각 최저가(감정가와 동일)는 분묘 소재로 인해 제한받는 가격(약 2,751만원)으로 책정되었습니다.

주의사항 3에 따르면, **분묘기지권이 성립하지 않을 경우** 토지가액은 29,624,000원으로 상승할 수 있어, 분묘 처리 여부에 따라 가치 변동 폭이 큽니다.

재매각: 이미 한 차례 유찰 또는 매각이 취소된 이력이 있을 가능성을 시사합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 전략

4.1. 잠재적 리스크

1. **분묘기지권 성립 및 처리 비용:** 분묘기지권이 성립되면 토지 이용이 영구적으로 제한되며, 성립하지 않더라도 연고자 확인 및 이장을 위한 시간, 비용(법적 절차 포함)이 발생합니다. 이는 투자 수익률을 크게 좌우하는 요소입니다.

2. **맹지(진입로 부재):** 본건은 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 향후 건축, 개발 및 정상적인 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(주위토지통행권 또는 사도개설)가 필수적이며, 이에 대한 비용 및 협의 불발 리스크가 존재합니다.

3. **재매각:** 재매각 이력은 물건의 난이도나 숨겨진 하자가 있을 수 있다는 간접적인 증거가 될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 도시지역 자연녹지지역 내 임야로, 지리적으로는 명량대첩지 인근의 우수한 자연환경을 보유하고 있습니다. 그러나 가장 큰 난이도는 **분묘기지권 및 맹지**입니다. 특히, 감정가 자체가 분묘 소재로 인해 가치가 제한된 가격으로 책정된 만큼, 매수인은 분묘 처리 의무를 떠안게 될 가능성이 높습니다. 따라서 일반 실수요자보다는 **분묘 처리 경험 및 노하우가 있는 전문 투자자**에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. **분묘 처리 시 높은 수익률 잠재:** 최저매각가격이 분묘 제한가로 책정되어 있어, 낙찰 후 분묘 처리(이장 또는 법정지상권 불성립 확정)에 성공하면 약 200만 원 이상의 가치 상승(29,624,000원 - 27,508,000원) 여력이 있습니다.

2. **자연녹지지역:** 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 개발압력이 생기거나 용도변경의 여지가 생길 경우 투자가치가 상승할 수 있습니다.

3. **주변 관광자원 연계:** 울돌목, 우수영 관광지 등 지역 대표 관광자원과의 지리적 근접성은 향후 펜션 부지나 농어촌 관광 연계 시설 부지 등으로의 활용 가능성을 높이는 요소입니다.

4. **소액 투자 가능:** 임야이며 감정가가 비교적 소액이므로, 소액으로 특수물건 투자를 경험하고 수익을 창출할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

해남지원 경매3계