나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52932 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 산117 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52932 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 산117 임야 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경52932 | 소재지: 전라남도 해남군 북일면 운전리 산117 | 감정가: 5,965,350원 | 최저가: 1,710,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경52932 (1)이며, 소재지는 전라남도 해남군 북일면 운전리 산117입니다.

본 물건의 용도는 임야이고, 감정가는 5,965,350원입니다.

총 토지면적은 39,769.00㎡ (약 12,030.77평)입니다.

1.2. 매각 정보

매각대상은 토지일부지분매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 신OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각 이력이 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 해남군 북일면 운전리 소재 "수동마을" 북서측 원거리에 위치합니다.

주위는 사람의 거주나 상업 시설이 거의 없는 임야인 순수산림지대입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 용도(임야)에 따른 제반 교통상황은 불편합니다.

2.2. 토지 현황 및 제한 상태

본건은 부정형의 자연림 상태이며, 토지 이용 현황상 "맹지"입니다.

토지이용계획 및 제한 상태는 매우 엄격한 규제를 받고 있습니다.

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2,000㎡이상 닭,오리 및 개,돼지사육 제한), 공익용산지(보전산지), 도립공원(두륜산도립공원), 공원자연환경지구 등으로 지정되어 있어, 사실상 개발행위는 불가능한 보전용 임야로 보아야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 순수산림지대로서, 인근에 상업 시설이나 주민 편의 시설이 전혀 없습니다.

최근접한 마을인 "수동마을"도 북서측 원거리에 위치하여, 생활 편의성이 극히 낮습니다.

주변에 개발을 제한하는 두륜산도립공원이 있어, 향후에도 대규모 개발 가능성은 희박합니다.

2.4. 제시외 및 혐오 시설 정보

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

주변은 순수산림지대로서 특별히 검색되는 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 본건 특이사항에 "분묘기지권"이 언급되어 있어, 물건지 내에 분묘가 존재할 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 형태 및 주의 사항

본건은 토지일부지분매각입니다.

지분율이 994225 (총 면적 대비 일부 지분)이며, 지분 매각의 경우 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 불가피하여, 명도 및 소유권 행사에 어려움이 따를 수 있습니다.

특별매각조건으로 '공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음'이 명시되어 있습니다.

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못하고 입찰보증금만 회수하게 될 수 있습니다.

3.2. 특이 권리 사항

가장 중요한 특이사항은 "분묘기지권"입니다.

분묘기지권이 성립한다면, 해당 분묘를 강제로 이장하거나 철거할 수 없어 토지 이용에 제약을 받게 됩니다.

낙찰자는 분묘기지권자에 대해 지료를 청구할 수 있을 뿐입니다.

또한, '재매각' 물건이므로 이전 경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 물건입니다.

4. 리스크 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

토지 이용의 리스크: 자연환경보전지역, 공익용산지, 도립공원 등으로 인해 사실상 영구 개발 불가 토지입니다.

권리 관계의 리스크: 지분 매각 물건으로, 타 공유자와 협의가 이루어지지 않을 경우 장기간의 공유물 분할 청구 소송이 필요합니다.

협상 및 이용의 리스크: 분묘기지권 성립 시, 분묘 이장 문제로 인한 협상 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

현황의 리스크: 맹지(도로가 없는 땅)로, 토지 자체의 가치 및 이용도가 현저히 낮습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 감정가가 5,965,350원으로 매우 낮게 책정된 임야 지분 물건입니다.

토지 면적은 넓으나, 맹지이자 보전산지 및 도립공원에 묶여 있어 개발 가치가 제로에 가깝습니다.

투자는 순수하게 '지분 매입을 통한 공유자 간 협상력 확보' 또는 '장기적인 보전 산지 보유' 목적으로만 접근해야 합니다.

단기 시세차익이나 개발을 통한 수익 창출은 불가능합니다.

4.3. 투자 포인트

보전용 임야의 저가 지분 취득을 통한 장기적 관망 투자입니다.

공유물 분할 청구를 통해 공유자에게 본 지분을 매도하거나, 타 공유자 지분을 저가에 매수할 협상력을 얻는 것을 목표로 해야 합니다.

토지 전체의 감정가가 매우 낮아 초기 투자금이 적게 든다는 점이 유일한 장점입니다.

법원 정보

해남지원 경매3계