나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20213 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 771-3 우미아파트 103동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 이리동초등학교 남서측 인근에 소재하며,
주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 1506호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트(현황 공실상태임)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20213 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 기본 정보

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 771-3, 우미아파트 103동 15층 1506호

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 1994년 12월 17일

* 감정가: 120,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 36.62㎡ (약 11.08평)

* 건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 토지 지분: 36.615㎡ (약 11.08평)

* 건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경 (HUG 인수 조건 변경)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 영등동에 위치하며, 이리동초등학교 남서측 인근에 소재합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 동측에 접한 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 중로2류 (폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2025년 01월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경20213)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 갑10 (2005-05-23, 양선미), 갑12 (2018-04-30, 김민정)

* 주택임차권: 을12 (2024-03-13, 김완수, 권리금액 135,000,000원, 말소예정)

* 강제경매: 갑13 (2025-01-14, 주택도시보증공사, 권리금액 142,127,543원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김완수

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 권리 분석 요약

* 본건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 을12 주택임차권(김완수)은 확정일자를 받았으나, 배당신고일자(2024-03-13)와 물건명세서 상의 HUG 확약서를 고려할 때, 낙찰 시 인수되지 않고 말소될 것으로 예상됩니다. 특히, HUG는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출한 상태입니다.

* 따라서 본건은 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되어 매수인이 깨끗한 권리 상태로 취득할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건 인근은 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 영등동 택지개발지구 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 상업성

* 주변 근린생활시설과의 연계성을 고려할 때, 소규모 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 771-3번지에 위치한 우미아파트 103동 15층 1506호입니다.

* 아파트 단지는 총 4개 동, 434세대로 구성되어 있으며, 1994년 12월 17일에 사용 승인되었습니다.

* 최고층 15층 건물로, 본건은 최고층에 위치하고 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 15층 중 15층

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샤시 창호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 지상 4대, 지하 14대, 총 248대 주차 가능합니다.

5.3. 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 단지 내 전기차 충전기(지상) 5대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1994년 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설

* 현재 물건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

* 다만, 익산시 지역 내 일부 하수처리시설 등에서 악취 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 군산지원 2025타경20213호 부동산 강제경매 물건으로, 전북 익산시 영등동 우미아파트 103동 15층 1506호입니다. 아파트 단지는 이리동초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 임차인 김완수 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰 시 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 즉, 본건은 경매를 통해 모든 권리가 말소되어 매수인이 깨끗한 상태로 취득할 수 있는 물건입니다.

현재 공실 상태로 즉시 명도 및 입주/임대가 용이하다는 장점이 있습니다. 건물 노후도는 있으나, 입지 및 권리관계의 명확성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 명도 관련 위험이 최소화됩니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인이며, HUG의 확약으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 공실 상태: 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 입지 조건: 익산시 영등동의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경으로 인해 인수 부담이 없는 것으로 보이며, 이는 입찰 시 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 4월~7월, 동일 면적 기준):

* 8층: 80,000,000원

* 14층: 160,000,000원

* 4층: 93,000,000원

* 본건은 15층으로, 최근 거래된 14층(160,000,000원)이 가장 높은 가격을 형성하고 있습니다. 8층(80,000,000원) 및 4층(93,000,000원) 거래와 비교했을 때, 층별 가격 편차가 큰 것을 알 수 있습니다.

* 본건은 최고층인 15층임을 감안할 때, 14층의 최고가 거래(160,000,000원)를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 또한, 감정가(120,000,000원)와 채권 총액(142,127,543원)을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

* 현재 시세 및 최고층임을 고려하여, 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 145,000,000원

*본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 더욱 정확한 판단이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.