나이스옥션 법원경매 전주 2023타경6524 [1] 전라북도 전주시 완산구 효자동3가 1524-2 호반베르디움아파트 103동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도청" 북측 인근에 위치하는 『호반베르디움 아파트 제103동 제15층 제1506호』로서 부근은 아파트, 단독주택, 관공서 등으로 형성되어 있으며 주거지대로서 제반 입지조건은 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건물 중 제15층 제1506호로서 외 벽 : 화강석붙임 및 페인팅마감 등, 내 벽 : 타일 및 벽지도배 등, 창 호 : 알미늄샷시 2중창의 구조로 2007.12.20. 사용승인된 건물로서 현상 및 관리상태 등은 보통인 편입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주진입로인 서측으로 폭 약 20M의 포장된 도로에 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 본건은 아파트의 맨상층 복층구조입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2023타경6524 (1)

물건 고유번호: (제공되지 않음)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건축물 현황

소재지: 전라북도 전주시 완산구 효자동3가 1524-2, 호반베르디움아파트 103동 15층 1506호

건물 용도: 아파트

건축 연도: 2007년 12월 20일 사용승인

건물 규모: 철근콘크리트구조, 금속기와지붕, 15층 건물 중 15층

면적

* 토지 면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

* 토지 지분: 49.37319999999999㎡ (약 14.93평)

* 건물 면적 (전용 면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.968㎡ (약 25.70평)

* 공급 면적: 제공되지 않음

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 562,000,000원

최초 감정일: (제공되지 않음)

예상 입찰가: 470,000,000원 ~ 495,000,000원 (자세한 내용은 1.9. 예상 입찰가 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 "호반베르디움 아파트" 103동 15층 1506호입니다.

인근에 "전북특별자치도청"이 있으며, 아파트, 단독주택, 관공서 등이 형성된 주거지역으로 제반 입지 조건이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 서측으로 폭 약 20미터의 포장된 도로와 접하여 차량 진입이 자유롭습니다.

인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부신시가지), 중로2류(폭 15M~20M), 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을9 근저당권 (이리주현신용협동조합, 2008-02-22 접수, 372,000,000원)

등기부채권 총액: 948,388,005원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최승원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-14

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 효자동3가는 전북특별자치도청을 비롯한 다수의 행정기관이 밀집한 지역으로, 배후 주거지로서의 안정적인 수요가 기대됩니다.

아파트, 단독주택, 관공서 등이 혼재된 지역 특성상 주거 편의성을 갖춘 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 전주효자초등학교 (도보 약 16분, 932m), 전주홍산초등학교, 전주문학초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 홈플러스 전주효자점, CGV 전주효자점 등 쇼핑 및 문화 시설과 다수의 상가 및 편의점이 주변에 있습니다.

* 행정 시설: 전라북도청, 전라북도교육청, 전라북도경찰청 등 주요 행정기관이 가까이 있어 편리한 행정 서비스 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 현재까지 파악된 바로는 본건과 인접한 곳에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 간혹 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설에 대한 논란이 지역 내에서 있을 수 있으나, 본건 위치와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

본 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

전기차 충전시설도 지상 11대, 지하 10대 구비되어 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 1,011대의 주차가 가능하며, 세대당 약 1.2대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5.3. 아파트 특징

본 아파트는 총 10개동, 836세대로 구성되어 있습니다.

본건은 복층 구조로, 일반층 대비 넓은 공간 활용이 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2007년 12월 20일로, 2024년 기준 17년 경과한 건물입니다. 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

최승원 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항 발생 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 복층 구조 특수성

본건은 아파트의 최상층 복층 구조로, 일반층 대비 층간 소음 문제에서는 자유로울 수 있으나, 누수, 단열, 난방 효율 등 관련 하자 발생 가능성에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.4. 높은 등기부채권 총액

등기부채권 총액이 9.48억원에 달하여, 이는 소유주의 재정 상태를 간접적으로 보여주는 지표로, 향후 경매 과정 및 잔금 납부 후 발생할 수 있는 기타 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

전주시 완산구 효자동의 호반베르디움 아파트 경매 물건으로, 전북특별자치도청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

2007년 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

모든 권리는 말소기준권리 이후 소멸될 것으로 예상되나, 보증금/차임 미상의 임차인이 존재하여 세심한 확인이 필요합니다.

최상층 복층 구조라는 희소성이 있으나, 이는 장점과 단점을 동시에 내포하므로 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 행정타운 인근 입지: 전북특별자치도청 등 주요 행정기관 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 인기 평형: 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도 높은 중대형 평형.

* 교통 및 생활 환경: 시내버스정류장 인근 위치 및 주변 편의시설 접근성이 우수하여 생활 편의성 높음.

* 복층 구조의 희소성: 일반 아파트와 차별화되는 복층 구조는 넓은 공간 활용과 개방감을 제공하며, 희소성으로 인한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 562,000,000원

최근 실거래가 (2026년 4월 ~ 6월):

* 445,000,000원 (2층, 84.798㎡)

* 487,000,000원 (15층, 84.798㎡)

* 489,000,000원 (7층, 84.9164㎡)

분석:

감정가는 5.62억원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 4.45억원에서 4.89억원 사이에 형성되어 있습니다. 본건은 15층의 복층 구조로, 최근 거래된 15층 매물(4.87억원)과 유사한 층수입니다. 복층 구조는 일반적으로 층간 소음으로부터 자유롭고 조망이 좋다는 장점이 있으나, 내부 컨디션 및 관리 상태에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 낙찰가 전액을 잔금으로 납부하면 됩니다.

제시된 최근 실거래가와 본건의 층수 및 복층 구조의 특징을 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 상단 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 예상 입찰가 범위: 470,000,000원 ~ 495,000,000원

최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과, 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.