나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6569 [1] 전북특별자치도 진안군 마령면 평지리 395-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6569 [1] 전북특별자치도 진안군 마령면 평지리 395-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경6569
• 주소: 전북특별자치도 진안군 마령면 평지리 395-1
• 감정가: 9,100,800원
• 최저가: 3,122,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

전주지방법원 경매6계 2024타경6569 | 소재지: 전북특별자치도 진안군 마령면 평지리 395-1 | 감정가: 9,100,800원 | 최저가: 3,122,000원 | 용도: 전

1. 전주지방법원 2024타경6569 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 현황

본 물건은 전북특별자치도 진안군 마령면 평지리 395-1에 소재한 토지입니다.

토지의 용도는 '전'(밭)이며, 면적은 768.00㎡ (약 232.32평)입니다.

감정평가액은 9,100,800원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물은 소재하지 않으며, 제시외 면적도 없습니다.

1.3. 소유자 및 채무 관계

본 물건의 소유자이자 채무자는 황OO이며, 채권자는 농OOO입니다.

1.4. 입지조건

본건은 전북특별자치도 진안군 마령면 평지리에 위치하며, 「마령중학교」 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 농경지, 임야, 축사 등으로 형성된 농촌 지역으로 한산한 환경을 가지고 있습니다.

차량 접근이 현재로서는 불가능하며, 진안군 마령면 외곽 지역에 위치하여 대중교통 사정은 양호하지 못한 편입니다.

토지는 지적상 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입해야 하는 상황입니다.

토지 형태는 부정형이며, 서측으로 완만한 하향 경사를 이루고 있습니다.

1.5. 권리분석

본 경매는 토지의 일부 지분에 대한 매각이며, '부동산강제경매'로 진행됩니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 지분 매각으로 인해 '공유자우선매수신고'가 가능합니다. 또한, '분묘기지권'이 성립되어 있으며, '재매각' 물건에 해당합니다.

주의사항으로 1번은 지분매각으로 공유자우선매수신고는 1회에 한한다는 점입니다.

2번은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 제출해야 합니다.

3번은 지상에 분묘 4기가 소재하고 있으며, 이로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 평가액이 8,064,000원임을 명시하고 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 권리로, 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 별도의 상권 형성은 미미합니다. 주변은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로, 개발보다는 현 상태 유지에 초점이 맞춰져 있을 가능성이 높습니다. 계획관리지역에 해당하지만, 농촌 지역의 특성상 대규모 개발보다는 소규모 건축이나 농업 관련 시설 입지에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축이 가능하여 향후 개발 가능성은 열려 있습니다.

1.7. 생활정보

가장 가까운 주요 편의시설로는 '마령중학교'가 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 그 외 기본적인 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 인근 읍면으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 진안군 마령면 지역은 비교적 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 맹지: 지적상 도로가 없어 인접 토지를 통해야만 접근이 가능하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

2. 분묘 4기: 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립되어 있어 소유권 행사에 제한이 따르고 이장 등에 대한 협의가 필요합니다.

3. 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 단독으로 토지를 활용하거나 처분하는 데 어려움이 따르며, 공유자와의 협의가 필수적입니다.

4. 공유자 우선매수: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 최고가 입찰자라 할지라도 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

5. 농지 취득 자격 증명: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

6. 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 차량 접근 및 대중교통: 차량 접근이 어렵고 대중교통 사정이 좋지 않아 접근성이 떨어집니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 진안군 마령면의 농촌 지역에 위치한 맹지이며, 지상에 분묘 4기가 소재하여 분묘기지권이 문제 되는 토지입니다. 특히 토지 일부 지분만 매각되는 '지분 매각' 건이며, '공유자 우선매수' 신고 가능성, '농지취득자격증명' 제출 의무, '재매각' 이라는 점들을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요소들로 인해 일반적인 토지 매수자에게는 부담이 될 수 있습니다. 다만, 이러한 리스크 요인들로 인해 경쟁률이 낮아 저가 매수의 기회가 될 수도 있으나, 공유 관계 해결 및 분묘 문제 처리에 상당한 시간과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 및 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

2. 지분 투자: 향후 공유물 분할 소송 등을 통해 단독 소유권 확보 또는 협의를 통한 지분 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 농지로서의 활용: 농지로서의 장기 보유 또는 농업 경영을 목적으로 취득할 수 있습니다. (단, 농지 취득 자격 증명 필수)

4. 재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰이 이루어지지 못한 이유를 면밀히 분석하여 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매6계