나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1537 [3] 경상남도 남해군 창선면 대벽리 115 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경1537 [3] 경상남도 남해군 창선면 대벽리 115 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2024타경1537 | 소재지: 경상남도 남해군 창선면 대벽리 115 | 감정가: 34,185,000원 | 최저가: 11,202,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경1537 (3)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 대벽리 115

용도: 전

감정가: 34,185,000원

토지면적: 1005.00㎡ (약 303.76평)

토지 지분율: 100500 (표기된 수치로, 면적 1005.00㎡에 해당)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 사OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항:

- 제시외수목[감정서상 b] 매각 포함

- 농지 취득 자격 증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

- 지적도상 맹지이며, 분묘 다수 소재함

감정평가서 요약: 토지감정요항표

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 대벽리에 위치하며, 「단항마을회관」 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 해안변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 산간 농경지 및 임야 등과 어우러진 자연 환경을 갖추고 있습니다. 본건까지 차량 접근은 불가하며, 인접 필지를 통해 출입이 가능한 맹지입니다. 인근에 지방도가 소재하고 있어 기본적인 교통망은 확보되어 있으나, 차량 접근 제한은 이용에 불편을 초래할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 사OOO입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 재매각 물건으로 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각 결정에 이르지 못한 사유가 있을 것으로 추정됩니다.

주요 권리 사항으로는 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지 이용에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있는 부분입니다. 또한, 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되는 강력한 조건이 붙어 있습니다. 제시 외 수목도 매각에 포함되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능하나, 본격적인 상업 활동이나 배후 수요를 기대하기는 어렵습니다. 자연 친화적인 환경을 바탕으로 한 지역적 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

남해군 창선면은 아름다운 해안선과 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 전원생활이나 귀농·귀촌을 고려하는 분들에게 매력적인 입지입니다. 다만, 차량 접근이 제한적인 맹지라는 점은 생활 편의 시설 접근에 있어 다소 불편함을 야기할 수 있습니다. 주변 마을과의 관계 속에서 생활권이 형성될 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 차량이나 외부의 직접적인 접근이 어려워 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다. 인접 필지를 통한 통행권 확보가 필요하며, 이에 대한 협의가 원만히 이루어지지 않을 경우 소유권 행사 및 토지 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

둘째, 분묘기지권의 존재입니다. 여러 기의 분묘가 소재하고 있어, 이는 토지 사용 및 개발에 법적, 실질적 장애 요인이 됩니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권으로, 토지 소유자의 사용 수익권을 제한하며, 분묘 이장이나 사용에 대한 별도의 합의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

셋째, 농지취득자격증명 제출 의무와 그로 인한 보증금 몰수 위험입니다. 농지법에 따라 해당 자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농취증 발급 과정에서 분묘 존재 등이 문제가 될 수 있으며, 사전 확인 및 준비가 필수적입니다.

넷째, 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 매수자가 나타나지 않았거나 계약을 이행하지 못한 사유가 있음을 시사합니다. 이는 위에서 언급된 권리상의 문제나 이용상의 제약 때문일 가능성이 높습니다.

또한, 토지이용계획상 일부 지역은 가축사육제한구역, 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 계획 수립 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

경상남도 남해군 창선면 대벽리의 본 토지는 아름다운 자연 환경 속에 위치하고 있으나, 맹지, 다수의 분묘 존재, 농지취득자격증명 제출 의무 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약을 안고 있습니다. 특히 분묘기지권은 장기적인 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 실질적인 위험이 존재합니다. 재매각 물건이라는 점은 이러한 제약 요인들이 투자자들의 발걸음을 망설이게 하는 주요 원인으로 작용했음을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 명확한 리스크를 수반하므로, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 분묘 이장 또는 분묘기지권자와의 원만한 합의가 성사될 경우, 토지 이용의 제약이 해소되면서 가치가 재평가될 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 만약 농지로서의 취득 자격이 확보된다면, 농업 경영 또는 관련 활동을 통한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

3. 본 물건 소재지인 남해군 창선면은 관광 및 전원생활지로 각광받는 지역이므로, 장기적인 안목으로 볼 때 지역 개발 가능성이나 경관적 가치를 고려한 투자도 가능할 수 있습니다.

투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 분묘의 정확한 위치와 상태를 확인하고, 인접 토지 소유자와의 소통을 시도하여 통행권 문제를 해결할 방안을 모색해야 합니다. 또한, 해당 토지의 농지로서의 적합성과 농지취득자격증명 발급 가능성을 사전에 농지 관련 기관에 문의하여 확인하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

진주지원 경매1계